2009.1.4星河龙岗项目研判报告（补充）.pptVIP

3、现有规划初步印象 A.龙岗区未来1-2年内住宅供应趋势 尾盘 可园 后续少量 慢城 尾盘 信义锦绣花园 大户推完 大山地 尾盘 万科城 尾盘 第五园 ............ 区域及周边大盘主力已经基本接近尾盘 尾盘 公元盛世 尾盘 中央悦城 尾盘 水岸新都 尾盘 依山郡 尾盘 公园大地 现状 在售高档楼盘 往年市场供求合理，大规模品牌楼盘进驻支撑市场后，基于市场的发展，导致供应逐年激增，出现供过于求的现象； 从08年年底的市场大盘存量来看，现有大规模楼盘虽仍大量在销售，但整体多已接近尾声； 价格市场和供求市场的现状危机部分企业的成本线； 未来1-2年龙岗市场新增供应有望进一步控制，增量维持在160-200万平米/年左右。 5 4 90/70 康城国际旁，金海港地产 7 10 2.7 1 6.7 11.9 14.5 4.3 1 23 14 5 5 12 5 4 20 7 10 占地面积（万平） 114 5 7.7 6 2 4 6 7 6 3 　 7 6.8 5.5 6 7 7 6 8 9 09年（万平） 90/70 九州项目 　 合计 2房3房为主 龙岗区龙岗镇新生路 2房~5房 龙岗区龙岗区中心城黄阁中路与如意路交汇处 大户型为主 摩尔城 高层 龙岗区街道建新街与翠竹街交汇处 大户型为主 君悦龙庭后续 2房3房为主 康城国际后续 别墅和高层住宅为主 龙岗区龙城路西龙盛大道南 规划为高层、别墅 龙岗区龙岗中心城长兴路与回龙路交界处 90/70 龙岗区中心城龙平西路与龙城中路交汇处 包括高尚住宅、星级酒店、大型商业 龙岗区中心城回龙埔村 高层、小高层 绿景城市立方 中小户型高层 龙岗区中心城清林中路北侧 2房3房为主 万象天成后续 2房3房为主 龙岗中心城回龙路 2房3房为主 龙岗中心城平安路 别墅、多层、高层 清林径 2房3房为主　 阳光天健城 2房3房为主 振业宝荷项目 项目产品 位置 B.龙城未来1-2年内住宅供应趋势 预计龙岗龙城未来1-2年内的新增供应在100-120万平米左右，低于近2年市场年新增总量。 天健奥体城项目 星河龙岗项目 万科九州项目 宁佳置业项目 天基地块 康城后续 深业项目 2009年 2010年 预计09年后续推出建面23.3万 预计10年推出建面10万 2010年底推出建面10万 预计09年推出建面7.54万 09后43万 预计09年持续推出建面10多万 预计09年推出建面10万左右 预计09年初推出建面15万 君悦龙庭 清林径 预计09\10年中推出建面10万 奥林华府 预计09年持续推出建面8万 09－10年可统计的市场供应量将超过100万㎡,以旧城改造项目为供应主体；高密度、多受90/70限制，规模减小； 各项目档次预计以中档路线为主，原计划08年入市的部分项目可能推迟入市时间,增大了未来几年的市场放量压力; B.龙城未来1-2年内住宅供应趋势 预计在09年下半年进入新一轮放量高峰，但全年增量不会超过今年，供应主力将集中在2010年。 08年市场户型比例 07年市场户型比例 过度型二房、舒适型 三房的仍将是市场流 户型,洋房和别墅成 为稀缺性产品 未来几年户型预测 地铁三号线的开通利好，拉近了龙城与关内的时空距离，在关内楼价居高不下的情况下，促使罗湖、福田的一批白领阶层置业龙城，其中尤以初次置业者居多； 2010年深圳市房地产行业将严格执行新房带装修销售规定，为减轻消费者购房压力，市场产品面积设计可能趋小化； C.龙城未来1-2年内住宅产品趋势 2006年以前，关内人士对龙岗片区价值不认可，片区的供应量基本被当地居民消化。 2006年以前 中心城公务员、私营业 主、企事业高管 规划道路、配套设施的完善，品牌开发商的进驻，奥体新城建设使得龙城美好前景在望 ，开始逐渐吸引关内中高阶层客户及投资客户关注。 产业转型和产业发展必将带动片区产业人口的增加，交通枢纽的利好也将带来大量的外部客流，拉近各区域间的时间距离。 区域建设：规划利好的实现有先后性，必然带来片区价值的变化。 客户进入：不同的片区价值必将吸引不同层面的客户。 　　　　仍然以区域自身客户为主力 　 周边街道和关内的自住客户比例加大 　轨道交通的启用，龙城城市化的发展，关内及其辐射区房价高企。 2006-2007年 周边居民、关内投资客、 城际投资客 2008-2010年 商务客户、自住客户 大3房、四房及以上大户型占据主导 中大户型为主,2房、小3房市场占有率快速增长 中小户型为主，中大户型多通过拼接实现 未来客户 D.龙城未来1-2年内住宅客户趋势 龙岗供应：龙岗新增供应在1-2年内得到控制，整体预计在160-200万平米/年; 龙城供应：现有大盘进入一轮尾盘阶段，未来1-2年供应减少，在100-1