2009广州中原惠州及惠阳房地产市场研究.pptVIP

* * 深圳客户大部分为企业职工和私营业主，分别占总数的33.3%和24.1%，主要是因为惠阳楼盘环境等各方面均可，较深圳项目在价格上又存有很大优势。 6、两端大，公司职员及富裕人群均占大分。 数据来源：中原研究部 从事行业 所占百分比（%） 有效百分比（%） 累计百分比（%） 有效 公务员 0.7 0.9 0.9 私营业 19.4 24.1 25.0 企业职工 26.9 33.3 58.3 个体户 13.4 16.7 75.0 自由职业 10.4 13.0 88.0 其它 9.7 12.0 100.0 Total 80.6 100.0 —— 无效 19.4 —— —— 总数 100.0 —— —— 惠阳房地产外销市场分析 惠阳房地产外销市场分析 中原观点： 纵观龙岗商品房市场的供需结构，虽然龙岗的供需比自2007年以来出现供过于求，但2005年以来龙岗与惠阳的房地产市场都存在着较大的价差，即使经历2008年的调整后两地价差仍然保持在2.5倍以上的，故而地域相邻的因素惠阳的龙岗外销市场仍然有一定的潜力。 数据来源：中原研究部 惠阳房地产市场总结 2002年以来，随着外部经济的发展以及自身石化、核电等大型工程的落户与深圳的向外发展，由于地域优势而产生“价格洼地”，使到整个惠阳的房地产外销市场出现一番欣欣向荣的景象，价格连年攀涨； 由于惠阳市场是以外向型为主导，而本身惠阳本地人口少、收入低、购房能力较弱，房价的攀涨已脱离本地市场的承受力，但惠阳大亚湾区域的大型石化、核电、电子企业、基地的外来较高收入常住人员仍有较高的购房能力，是拉动内销市场的主力军； 惠阳房地产市场总结 2007年下半年以来，受国家房地产宏观调控政策及外部经济环境的双重影响，惠阳房地产外销市场市场萎缩，造成商品房存货激增、空置率加大，未来这些楼盘将会对新开楼盘形成巨大的冲击，而开发商的态度也将十分的谨慎。 同样是受房地产调控政策及外部经济环境影的影响，深圳房地产市场也进入一个下行区间，成交较为低迷，而经过一轮开发商与购房者的博弈，房价合理下降，在一年多的沉寂后，随着国家政策的转向及引导，2009年初出现局部回暖的“小阳春”。 惠阳房地产市场总结 由于龙岗乃至整个深圳楼市都存在较大的泡沫，价格回落也是必然。从国内近年房地产的发展及与香港等成熟城市的发展对比看，龙岗楼市回复到2005年至2006年的价格水平(7000-8000元/㎡)会比较合理，也将会带动楼市的复苏； 相应，近年惠阳-龙岗楼价比都在39-48%间，而考虑近年发展商开发成本上涨等原因，未来惠阳楼价将在3000-4000元/㎡ 间浮动，两地价差仍然明显； 另外，随着国家4万亿投资对能源、电力、基建、高新科技投入的推进，惠阳楼市未来发展潜力仍然较大，价格洼地依然明显，而本土地消费力的提高也将可支撑房地产市场的发展. 惠阳房地产市场总结 经过我司的分析总结与预测，未来惠阳楼市均价将会在3000-4000元/㎡间浮动，而各区域不同档次、不同定位的楼盘定价也会针对自身成本有所增减； 随着合作的深入，我司将结合项目本身及市场情况作定位及客户面的分析及研究。 全文结束， 谢谢观看！ * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 惠州房地产市场整体概述 根据惠州市社会经济调查队进行了住房消费意向的调查看出，从购房目的来看，自住性需求占76.4%，大部分为改善居住条件及结婚等，而投资保值占23、6%。在购房要求中，选三房及四房单位的分别占到58、1%和18、3%，这与本地客户为客家居民为多，家庭人口多，居民普遍想拥有较宽敞住宅相关。 数据来源：惠州市建设局 房地产交易中心 惠州房地产市场整体概述 目前从惠州楼盘客户群来说，惠州楼盘客户群分为本地中等及中等偏上收入家庭、公务员、教师、外企管理层、效益较高的企业管理层、生意人等，外地客户有深圳、广州、东莞等地人。 惠州不同楼盘还是有明显的差异性。普通楼盘基本上是以本地居民为主，家庭收入在中等及中等偏上水平，一些较好的楼盘如带有多层洋房、别墅、Townhouse的楼盘，带有较好景观资源的楼盘，客户基本上是以公务员、大学教师、生意人外企管理层为主，深圳、广州、东莞等地的外地客户有一定比例，主要以深圳客户为主，占了绝对比例，一些楼盘的深圳客户比例达到30%，象惠阳半岛1号的深圳客户甚至达到了50%。 购房客户群体 惠州房地产市场整体概述 2007年惠州周边发达地区如深圳、广州等都市的城市发展已近饱和，可用建筑地块透支严重，稀缺的土地使房屋均价连年攀升，以广深两地为例：城市中心区商品房房价大致为15000/平米左右，而惠州销售均价为4000多元每平方米，这与广深两地均达万余的房价形成了鲜明的对比。良好的发展势头加上