龙湖房地产项目开发关键节点.pdfVIP

开发项目报建敏感点 庆龙湖地产 2008年1月8 日 1 前言 房产项目开发是一个系统工程，从土地获得，到研发设计、政府 报建、工程施工、市场销售、交房、物业管理和后期运行，每一 个环节密切相关。本次主要针对公司已经开发的项目设计在报建 工作中出现的一些情况作分享和分析，其目的是为了争取缩短设 计周期和报建周期；尤其是对工程后期验收容易出现的问题， 及对可能引起业主投诉的潜在问题作出警示，避免在今后发生。 本文分五个阶段进行介绍：方案、初设、施工图、施工过程检 查、工程验收。 2 、方案阶段 * 1.1 规划 * 1.1.1 项目名称的确定 项目名称应与公司规定的统一名称吻合。销售的项目名称在报建完成后，由销售部门办 理预售时自行更改。如果有条件统一前期报建名称与销售名称则最佳；但如果达不到 （报建 时，销售名称尚未确定）则在整个报建周期中争取不改变项目名称 * 案例： 如蓝湖郡三期在报建前确定的名称为： “林泉馨赏”，方案报建阶段 “林泉馨赏”的 名义进行报建，但在过程中公司调整该项目名为 “蓝湖郡三期”，导致在报建过程中申请修 改该项目名称，产生不必要的时间成本等。而营销部根据推广需要， 改名为 “弗莱明 戈”，在办理预售时，房管部门要求预售项目的名称与建设工程规划许可证名称吻合，否则 不能用 “弗莱明戈”名称；如果将建设工程规划许可证名称 “蓝湖郡三期”改为 “弗莱明 戈”，规划局答复有两种方式：ａ.从方案更名 新报建；ｂ.更换该项目的选址名称为 “弗 莱明戈”。两种方式耗时太长，公司根本等不了。 3 、方案阶段 * 1.1 规划 * 1.1.2 核对经济指标 （用地面积及性质、地面地下停车位、容积率、绿地率、建筑密度 等），用地面积指净用地面积或出让用地面积。 * 对经济指标的把握，是我们每一个阶段的 点，一定要考虑后续阶段的工作，如方案阶段报 的经济指标，一定要考虑施工图阶段的经济指标如何处理，规划许可证的经济指标将直接影 响预售证的办理等，同时也会影响规划竣工验收。 4 、方案阶段 * 1.1 规划 * 1.1.2 核对经济指标 （用地面积及性质、地面地下停车位、容积率、绿地率、建筑密度 等），用地面积指净用地面积或出让用地 * 案例： 观山水在规划竣工验收前，进行竣工验收实测，按照经开南区的要求， 勘测院实地勘 测的面积为准，因为观山水有许多的灰空间，加上修建过程中的部分调整，导致4号楼和商 铺4的实测面积超出规划允许的面积误差 （见附图），与勘测院进行了多次沟通才基本解决。 由此，在规划验收实测前，我们事先把握，有哪些地方可能会有问题，该如何前控，如观山 水的灰空间，在实测前我们如何做工作等。 5 、方案阶段 * 1.1 规划 * 1.1.3 配套是否齐备 （如：公厕、居委会、垃圾站或垃圾收集点） 居委会的配套标准为15平方米/100户，公厕是指对小区外开放使用的厕所，其余配套设施 参考相关规范和文件 （有特殊规定的除外，如本文第六条：是否满足控规要求）。 由于对 “垃圾站”和 “垃圾收集点”的规模的理解偏差因人而异，建议公司开发的项目在 设计图中，一律将 “垃圾站”标注为 “垃圾收集点”。 6 、方案阶段 * 1.1 规划 * 1.1.4 是否满足规划选址和设计条件要求？ 主要是提醒设计负责人不要漏项。 * 1.1.5 是否满足城市设计要求？ * 案例：西城天街方案进行规划报建，内街连廊过多，通透性不够，与城市设计不吻合， 导致两次修改。 * 1.1.6 是否满足控规要求，技术是否合理？ 7 、方案