集体土地上非住宅房屋拆迁补偿的法律.pdfVIP

043 应用 13.2012 集体土地上非住宅房屋拆迁补偿的 法律探析 文／牟少华 崔析宗 随着城乡一体化进程的加快， 与新农村建设相伴 乡镇企业厂房、公益图书馆、运动场馆、幼儿园、超市和 而来的是农村集体土地上房屋的拆迁， 其中既包括了 咖啡厅等等。 宅基地上住宅房屋的拆迁， 也包括了宅基地以外非住 在拆迁实践中， 一般从用途上对非住宅房屋进行 宅房屋的拆迁。 在农村集体土地上房屋拆迁实践操作 二次区分，即再次细分为营业性用房和非营业性用房。 中，非住宅房屋拆迁补偿遇到的问题较多，究其原因， 被确认为营业性用房可以在拆迁中获得停产停业综合 非住宅房屋拆迁涉及承包、转包、出租、出资和入股等 补助费，但往往需要具备如下条件：营业执照合法有效 多种法律关系，而且还与集体土地的用途、房屋建设审 且执照上标明的营业地点为被拆迁房屋； 已从事生产 批手续等因素交织在一起。 经营活动一年以上且能够出具连续一年以上的纳税凭 一、集体土地上非住宅房屋的界定 证；拆迁时被拆迁房屋实际用于生产经营；此外，营业 研究集体土地上非住宅房屋拆迁的法律问题，首 执照、 纳税凭证的合法性以工商行政管理部门及税务 先应明确集体土地上非住宅房屋的概念。 依照我国土 部门的确认为准。 由于各地的集体土地使用证没有统 地管理法的规定，任何单位和个人进行建设，需要使用 一的规范， 所以有的房屋所有权证的产权登记并未注 土地的，必须依法申请使用国有土地；但是兴办乡镇企 明用途为营业性用房， 但对于被拆迁人虽未办理营业 业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农 证照，但存在经营事实，且其毗邻房屋大多为营业用房 民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益 的，亦应认定为营业性用房。 事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除 二、集体土地上非住宅房屋拆迁中的现实问题 外。也就是说，只有在兴办乡镇企业、村民建设住宅、乡 尽管我国法律法规对集体土地上建设用地的使用 （镇）村公共设施建设和乡（镇）村公益事业建设四种情 有明确的限制性规定，但现实生活反映，在兴办乡镇企 形下可以使用集体建设用地进行建设。 就村民建设住 业、乡（镇）村公共设施建设和乡（镇）村公益事业建设 宅而言，其所使用的土地应为农民的宅基地。 故此，在 上述三种情形之外， 利用集体土地建设用地进行非住 集体土地上有权进行非住宅建设的情形限于兴办乡镇 宅房屋建设的现象大量存在。此外，即便为兴办乡镇企 企业、乡（镇）村公共设施建设以及乡（镇）村公益事业 业、乡（镇）村公共设施和公益事业建设而使用集体建 建设三种情形。 设用地的情况， 能够依法办理项目用地审批及规划建 此外，结合我国国家标准《住宅设计规范》 中关于 设许可等行政手续的也为数不多。 住宅的定义，住宅为供家庭居住使用的建筑。 那么，集 上述现象和问题的出现， 归纳起来主要有以下几 体土地上非住宅房屋可理解为合法建造于集体建设用 方面原因：1.改革开放以来，随着市场经济理念深