HNWYGC物业服务前期介入作业指导书.docVIP

成都合能物业管理有限公司 编号：HNWY-GC-007 版本：A/0 生效日期：201 年 月 日 物业服务前期介入作业指导书 编制 日期 201 年 月 日 审核 日期 201 年 月 日 批准 日期 201 年 月 日 修订记录 修改日期 申请单号 修改人 审核人 批准人 前期介入 编号：HNWY-GC-007 版本： A/0 页码：第 PAGE \* MERGEFORMAT 7页 共7页 目的 规范物业公司对前期介入的程序和内容，指导物业公司前期介入业务的开展。 2. 范围 适用于项目前期介入全过程。 3． 职责 公司设立前期介入工作小组，由专人或团队负责指导与落实新项目物业服务前期介入相关工作。 4． 定义 4.1 物业服务前期介入:指物业公司在接管物业以前，于房地产开发的各个阶段（规划设计、营销策划、施工建设、承接查验阶段）就参与介入，从业主使用和物业服务的角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、承接查验等多方面提供有益的建设性意见，协助开发商把好规划设计关、建设配套关、工程质量关和使用功能关，以确保物业设计和建造质量，为物业的使用和维护创造良好的条件。有效的前期介入可以减少承接查验时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。 5. 方法与过程控制 5.1 规划设计介入 方案深化介入方案介入立项介入施工图介入 方案深化介入 方案介入 立项介入 施工图介入 5.1.1 立项介入 5.1.1.1 成立前期介入工作小组，设立邮件组群，并添加至地产相关新项目部工作组群， 以便及时获取新项目信息。 5.1.1.2 前期介入工作小组安排人员定期参加必要的地产项目部会议，以收集项目及进 度必威体育精装版信息。 5.1.1.3 前期介入工作小组组织对新项目实地及周边调研，获取相关参考信息。 5.1.2 方案介入 收集项目规划方案信息后，参与项目规划设计评估，参考 《项目规划设计物业关注要点指引》，并从提升客户居住感受角度，提交项目规划设计评估报告。评估报告内容包括： 5.1.2.1 总体评估 1) 住宅区规划功能区分合理，居住私密性和社区交流协调。 2) 住宅区道路交通规划合理，车流人流组织兼顾，停车位充足。 3) 建筑与自然和谐，采光、通风充足，环境优美。 4) 生活便利，基本生活配套齐全，出行便捷。 5) 设备、设施保障充分，水、电、煤、电信、广播电视、电梯、污水处理等可靠完善。 6) 注重环境生态，使用环保、节能等环保材料、设备设施。 7) 安全防卫设计完备，运用先进技防手段，安全及消防配置充分。 8) 智能化配置先进，网络资源充分，便于数字化小区建设。 9) 便于物业组织管理，节约管理成本。 10) 各项技术经济指标在同类住宅区中水平领先。 5.1.2.2 分类评估 （重点包括但不限于） 物业用房 1) 面积要求:首先依照地方法规规定，无法规明确要求，参照集团标准；物业总建筑面 积25 万平方米以下的按照总建面2‰提供，超过25 万平方米的，除按照总建面2‰ 之外，超过部分按照1‰提供；业委会用房建筑面积应当不少于20 平方米。 2) 位置与环境要求：办公和住宿不应设在地下室中，通风、采光、周边环境等条件应 达到办公场所和住宅标准；服务中心应设置在住户方便到达的位置，消控中心位置 宜设于物业服务中心办公区内或与服务中心办公区域相邻，不宜设在地下室；在与 物业服务中心同设一个房间时应该采取隔离措施，避免相互干扰。配套用房应为地 面以上的成套房屋。 3) 水电、计量要求：具备水、电、供热、通讯等条件；业委会用房水、电、采暖单独计量。 4) 时间要求：物业服务办公用房，食堂用房、员工宿舍、生活垃圾房应在项目首次入 住前就交付使用。 5) 消控中心设置数量：纯高层容积率高于3.5，建筑面积20 万平米以下，服务户数约1500 户的项目，应设置一个消控中心；多层或混合型业态：容积率高于1，建筑面 积30 万平米以下，服务户数约4000 户的项目设置一个消控中心（位置宜设置在小 区相对居中位置，如地块跨越市政路必须设为两个以上时，应设置一个总中控室，其他中控室信号通过光纤联网至总中控室内）。 6) 消控中心面积--10万平方米小区消控中心面积不应小于30 平方米，每增加10 万平方米管理面积至少按15 平方米递增。 垃圾收集站 1) 在项目首期工程就要考虑建造，如项目首期建造困难，应考虑设置临时垃圾收集设 施，满足首期业主入住使用需要。 2) 位置选择应避免主要人流方向，且应考虑夏季风向影响，设在比较隐蔽且方便垃圾 车出入的位置，考虑通风设施及工具摆放位置。 出入口设置 1)