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接近大盘如何面对大盘时代 03年08月21日17:08 北京晚报 发表评论 　　由北京晚报楼宇周刊主办、焦点网协办的系列居住文化研究推广活动已经顺利进行了一个多月，受到业内外人士的极大关注。本次活动主题为“造城风暴”，主要是对近期市场不断涌现超大规模住宅项目的现状进行多方位的研究探讨。8月14日，参加该活动的各项目负责人与本报记者一起对开发大盘应该注意哪些方面的问题以及大盘有哪些优势劣势进行了研讨。本期刊载注意问题部分，优势劣势部分将在下期刊载。 　　主持人：北京为什么会出现这么多大盘？ 　　王引（北京市城市规划设计研究院详细规划所所长）： 　　大规模居住区出现，应该是跟一个地区的社会经济发展和市场需求相关联的，缺一不可。随着这些年由广州从南往北推的变化，有很多小的开发商，经过多年的整合，发展为大型开发商。比如这几年由南方进入北京的大型开发商，还有北京市转产的，像城开、天鸿集团，都属于大型开发商，有实力做大盘。所以，大盘出现、大规模居住社区出现，必然有一定的物质基础和条件。 　　第二个，就是有市场的需求。房改没有进行之前，或者市场商品化没有达到这种程度的时候，你想做这种大规模的居住社区是不可能的，因为没有这个市场需求做不出来。现在有这个市场需求，是可以做的。大盘的存在，对城市化的发展有很大的影响，对城市、经济社会发展也有很大的促进。 　　第三个，大盘这种现象，在北京可能还会持续一段时间。一个国家或地区，它的城市终究要达到一个合理的、一个适度的规模。像北京这种大规模的新区建设，是非常稳定的。 　　刘志刚（太阳星城副总经理）： 　　我觉得北京房地产现在可以说是进入一个大盘时代，因为行业竞争在加剧，而且国家整顿也在规范。政府本身是希望通过竞争加速启动这个行业，淘汰小开发商，扶植大开发商。从目前来看，房地产领域还没有形成一个大家公认的品牌。在品牌形成期，必然有一些大项目来做，来加速品牌形成。北京由于申奥一些活动，从1993年形成城市规划，到2010年整体建设和大的城市格局将基本形成。形成的时候，像三四环，特别是四环以外，再加上绿化带里面，形成了大量的开发用地。这种情况下，有形成大盘的规模。2008年以后，再形成很大的大盘，我觉得也是很重要的。大盘是特定时间段特定的产物，现在大盘是政府调控，市场形成，不像以前我们说方庄、劲松是政府形成，现在主要是市场操作。大盘本身由于牵扯面很广，开发周期很长，加上行业的特点，各种因素特别多，所以，在运作大盘的时候，开发商一定要有超前的优势，甚至要看透当时一些过时的政策因素。在北京开发大盘必须要自觉去肩负起社会责任，否则很难做好。 　　主持人：开发大盘有哪些困难和风险？ 　　刘斌（珠江帝景总经理）： 　　我觉得大盘最难的一点，就是赢利模式的确定。因为大盘时间长、规模大、业态比较综合。第二个比较难的就是项目的维护，大盘第一期、第二期开发好办，当入住人口达到一定程度的时候，怎么样维护整个小区呢？还有比较困难的一点，品牌形象的延续。市场永远对新盘最感兴趣，举个例子，当你的盘成为中年人的时候，虽然是风韵犹存，也没有风华正茂的时候更有吸引力。 　　陈顺（北京奥林匹克花园副总经理）： 　　谈大盘，必定会谈到占地大，居住人口多，开发的面积多，但是实际上风险也很大。来自于政府方面不可确定的因素是主要的风险，包括土地政策，包括整个地区的影响问题，都是有风险的。因为建设周期比较长。我个人认为控制应该是很关键的，在很长的时间周期里面，无论是它的销售、价格，还是文化渗透、理念渗透，我觉得控制是很关键的。 　　我觉得大盘今后必将走向郊区化，现在像世纪城这样的，在四环以里做这种百万或者是200万米的，恐怕没有可能了。因为土地是不可再生的资源，应该说基本上没有了。那么，我觉得将来走向五环，或者是更远，也就是说实际上进入郊区了。所以，大盘走向郊区化将是最终的结果。 　　主持人：大盘有什么不一样的地方？开发大盘应注意哪些问题？ 　　张磊（山水文园副总经理）： 　　我觉得大盘郊区化不是非常合适。因为首先人们的第一需要是解决住房，第二需要是解决交通问题，这与国外是反过来的。 　　那么，我们的大盘那么多的居住人口，怎么去解决交通问题，怎么去解决自配套问题。尤其是在市政配套这块，全部是开发商新建，郊区化就存在一定的问题。北京现在总体市政环境，更适合在三环到四环间，如果有机会，大盘选址应该还是在三环、四环之间，或者是一些放射性地带。 　　第二个问题，大盘存在一定的客户定位复杂性。由于大盘开发周期比较长，不同的开发周期有不同的需求，带来不同客户定位的改变。这样的话，就是有很多的盘子，在后期开发商当中有变化。 　　第三点，大盘的整体开发，不但要注意完善社区的整体配套，更应该参与到整个地区大环境建设当中去，要积极配合