理财规划师职业鉴定 房价下挫已成定局.pptVIP

* * 中国私人理财网首席理财师彭振武先生简介 彭振武先生，长期担任金融机构高级管理人员。北京《大众理财》杂志专栏主持人。财智网理财咨询栏目主持人。国家理财师资格认证课程讲师、高级考评员。中国注册理财师协会专家委员会委员。美国注册财务策划师（RFP）中国片区课程讲师。首届“中国理财创富之星”。《南方人物周刊》2005年第2期封面人物。机械工业出版社和中国金融出版社签约作者。中国私人理财网创办人。 从20世纪80年代中期始，彭先生即致力于私人资本投资的研究与实践，其研究成果涉及邮票、钱币、股票、证券投资基金、外汇、黄金、字画和古玩等市场。专著《邮票投资技巧》，曾于1993年和1997年两度走红市场，成为畅销书。专著《新中国钱币收藏与投资》被中国钱币界评为最有学术价值的十部钱币图书。 近年来，彭先生与机械工业出版社联手，推出了“指点财富丛书·投资理财经典系列” 。与中国金融出版社联手，推出了青少年理财启智丛书。到目前，已出版的专著有： 新著《理财顾问式行销》《理财敲门砖》《丽人理财》《阳光理财》已于2006年出版。 房价下挫已成定局 中国城市的房价，还会不会一路高歌，继续狂奔。对于这个问题，其实国际市场的经验教训早已作出回答。 20世纪80年代，以制造业为龙头的日本经济持续高速增长长达十多年。强大的日本经济，支撑了包括日元、日本股市、日本房地产市场的高速发展。被财富撑破了肚皮的日本人，在此时，打出了“收购美国”的口号。但到20世纪90年代初，日本经济泡沫破灭，作为对前期过度透支的报复，日元、日本股市、日本房地产市场，在单边下挫、风雨飘摇中渡过了17年，以至连日本的首相，除小泉象模象样地坐稳了交椅外，其他人则象走马灯似的不得不换来换去，成了“短命首相”。 20世纪90年初始，以网络经济为龙头的美国经济持续高速增长120个月，到2000年4月，美国新经济泡沫破灭，发生在2001年的“9·11”恐怖事件更使美国经济霜上加霜。为了拉动经济，美国政府迅速转动了财政政策和货币政策两个轮子。特别是通过减税、降息、放松银根等措施，刺激包括房地产业这个经济火车头在内的经济全面复苏。其中，连续13次降息，将基准利率下调到1%的水平，并维持到2004年的6月。在超低利率背景下，信贷市场的增长推动了美国房价的飞速上升，房地产泡沫开始显现。据美国房地产协会（National Association of Reators）的估算，从2002年开始，美国房价以每年超过10%的速度增长，到泡沫最盛的2005年，房价的年度增速达到17%左右。伴随美国经济的增长，CPI也随之抬头。为防止通货膨胀卷土重来，美联储从2005年6月始，持续小幅加息17次，将其基准利率由1%上调到5.25%。与存款利率相适应，贷款利率也随之水涨船高，其下限达到7.1%的水平。 7.1%的年率，使不少中低收入的按揭购房者无力支付贷款本息，毁约频频发生。尚未购房者在高企的利率面前，望房却步。美国房地产步入低靡。终于在2007年4月2日，因美国第二大次级抵押贷款公司新世纪金融（New Century Financial）申请破产保护，而引发了美国次级债危机。这种结局，不仅将低靡的美国房地产市场打入万劫不复的深渊，还波及到欧盟、英国以及世界其他国家和地区。 中国的房地产市场，已经疯了几年。它还会不会疯？这并不取决于房地产商，也不取决于地方政府。它最终取决于终端消费者的购买能力。即在房地产价量双升的背景下，有多少中国人能够消费起住房，有钱支付并愿意支付货币，以托起价量超级膨胀的房地产市场。如果流入这个市场的资金堵不住日益放大的总市值，那么，这个市场一旦资本断流，就将在倾刻间将银行和按揭购买者砸死。可以这么说，这个市场目前越疯，一旦泡沫破灭，就会跌得越惨，萧条期就越长，商业银行为房地产商和按揭购房者买的单就将越大（抵押物缩水风险），以至毁了国民经济健康发展的势头。 在这里，我们不妨算一算帐。目前，深圳、上海、北京、杭州等城市，地段稍好一些的商品房，均价在2万元/平方米以上。购买一套100平方米的住房，首付30%，为60万元。余下的140万元按揭（不计装修等费用）。目前，5年以上商业贷款年利率为7.83%，购买首套住房执行优惠利率，下浮15%，为6.6555%。5年以上住房公积金贷款年利率为4.86%（贷款额度有限制，且前提是已参加住房公积归集）。若按商业贷款计算， 20年本息等额偿还，年房贷本息支出为12.68万元。试想，在中国一类城市工作和生活的人们，有多少人的收入能达到这个水平？ 在中国的二类城市，其商品房的均价在4