房地产业营业税（11.22）.pptVIP

房地产业营业税 荆惠春 主要内容 基本规定 特殊规定 常见问题 基本规定 征税范围 税目税率 营业额 纳税义务发生时间 纳税地点 征税范围 在中华人民共和国境内有偿提供的应税劳务、转让无形资产或者销售不动产。 有偿----取得货币、货物或其他经济利益。 纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行为： （一）单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人； （二）单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为； （三）财政部、国家税务总局规定的其他情形。 征税范围---境内 （一）提供或者接受条例规定劳务的单位或者个人在境内； （二）所转让的无形资产（不含土地使用权）的接受单位或者个人在境内；营改增 （三）所转让或者出租土地使用权的土地在境内； （四）所销售或者出租的不动产在境内。 扣缴义务人 目前明确的扣缴义务为： （一）中华人民共和国境外的单位或者个人在境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，在境内未设有经营机构的，以其境内代理人为扣缴义务人；在境内没有代理人的，以受让方或者购买方为扣缴义务人。 （二）国务院财政、税务主管部门规定的其他扣缴义务人。 税目税率 交通运输业（2013.08.01营改增）、建筑业、邮电通信业、文化体育业 3% 娱乐业 5-10% 金融保险业、服务业、销售不动产、转让无形资产。5% 营业额 条例第五条：纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。法定情况除外 细则第十三条：包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费。 形式：货币、货物或者其他经济利益。 营业额 住房专项维修基金 同时满足以下条件的行政事业性收费和政府性基金暂免征收营业税：与企业所得税区别 　 （一）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费和政府性基金； （二）收取时开具省级以上（含省级）财政部门统一印制或监制的财政票据； （三）所收款项全额上缴财政。 营业额 因购房者违约收取的违约金？ 购房—征 未购房—不征 判断是否属于价外收费的标准： 是否提供了应税劳务、转让了无形资产、 销售了不动产 营业额 细则第十四条 纳税人的营业额计算缴纳营业税后因发生退款减除营业额的，应当退还已缴纳营业税税款或者从纳税人以后的应缴纳营业税税额中减除。 细则第十五条 纳税人发生应税行为，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额；如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中扣除。 纳税义务发生时间 特殊规定： 1、收到预收款当天 转让土地使用权、销售不动产、建筑业、 租赁业 2、产权转移当天 将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的 纳税义务发生时间 基本规定： 条例第十二条：营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。 收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。 取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。 纳税义务发生时间 劳务开始提供（不含销售不动产、转让土地使用权、建筑业、租赁） 收讫与合同约定或应税行为完成孰早原则。 纳税地点 土地使用权、不动产所在地(出租、出售) 劳务发生地---建筑业 机构所在地 特殊规定 合作建房 拆迁安置 以土地房产抵债、分配股利 其他 征税范围特殊规定 以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。与土地增值税区别 以不动产、土地使用权投资入股，收取固定利润的，属于将场地、房屋等转让他人使用的业务，应按“服务业”税目中“租赁业”项目征收营业税。 股权转让不征收营业税。与土地增值税区别 合作建房 一方出地、一方出资 1、成立新的公司，并共担风险、利润分配。 销售不动产纳税人 2、不成立新公