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房地产税收政策与合理避税西南财经大学 蔡丛光 讲课大纲 第一部分：必威体育精装版法规及税收优惠政策 第二部分：房地产企业涉及的主要税收及分析 第三部分：房地产税收筹划及案例解析 第一部分：必威体育精装版法规及税收优惠政策 （一）近两年房地产企业相关税法解析  1.2007年6月25日，国家税务总局发布《关于取消部分地方税行政审批项目的通知》 2.2007年1月29日，国家税务总局发布《关于房地产企业土地增值税清算管理有关问题的通知》 3.2006年12月31日，国务院颁布修订后的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》 4.2006年9月14日，国家税务总局发布《关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》  （二）房地产企业可以利用优惠政策讲解 第二部分：房地产企业涉及的主要税收及分析 一、主要税收 （一）契税 按照税法规定，在我国境内转移土地、房屋权属（即土地使用权、房屋所有权），承受（指通过购买、受让、受赠、交换等方式取得土地使用权、房屋所有权）的单位和个人，为契税的纳税人。 （二）耕地占用税 根据《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》的规定，占用耕地建房或者从事其他非农业建设，占用鱼塘、园地、菜地、及其他农业用地建房或者从事非农业建设的单位和个人，都是耕地占用税的纳税义务人。 （三）营业税 营业税的基本征税范围：在中华人民共和国境内提供的应税劳务、转让的无形资产或销售的不动产。 （四）印花税 按照规定，凡在中国境内书立、领受税法列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税人。征税对象：各种合同、产权转移书据、营业帐簿、权利许可证照、其他凭证。 （五）车辆购置税 （六）车船使用税 （七）城市维护建设税 （八）教育费附加 （九）土地增值税 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。 （十）企业所得税 （十一）城镇土地使用税 城镇土地使用税是以城镇土地为征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。 （十二）房产税 房产税的征税对象是房产。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、室外游泳池等不属于房产。 二、房地产企业税收常见问题分析 1.房地产开发用地能否申请减免税？ 2.项目联建开发涉及哪些税收？ 3.一方提供土地使用权，一方提供资金的合作建房如何纳税？ 4.代建工程按全部收入征税还是收支差额征税？ 5.包工不包料如何征税？ 6.房地产返租销售的纳税义务如何判断？ 7.房地产开发业务所得税处理 第三部分：房地产税收筹划及案例解析一、偷税、避税、税收筹划的比较 二、房地产税收筹划的思路与技巧 1.充分利用国家税收优惠政策 2.选择有利的经营方式 3.通过合理选择会计处理方法进行税收筹划 4.通过周密项目投资策划进行筹划 5.通过关联方转移定价 6.其他筹划方法 三、税收筹划案例分析 * *