大关财富中心营销总案.ppt

项目概述 本案位于大关县城城区南郊 距离大关县（主城区）直线距离约2公里。 距离大关县现已成熟的商业中心（红绿灯处）直线距离约800米。 距离大关县汽车客运站约 公里。 距离云川高速公路直线距离约50米。 项目概述 总用地面积：152112㎡ 总建筑面积：165785㎡ 住宅面积： 55800㎡ 商业面积：2400㎡ 总户数：200户 容积率：1.07 建筑密度：33％ 绿地率：32.3﹪ 露天停车位:82个 SWOT分析 项目位于大关县新城南片区，项目属于黄连河风景区配套地产工程，本案位于昭麻二级公路边，大昭公路（入城大道）、双马公路紧临，交通四通八达。 项目配套有游乐场、幼儿园、宾馆、休闲娱乐设施，后期还有别墅等产品的物业形态，设施齐全。 项目产品在规划及设计上有很大的发挥空间，有打造为精品楼盘的潜质。 项目与黄连河风景区相依，本案有一条贯通风景区与高速的路，此道路的贯通及有利的提升了本案商业的升值潜力。 SWOT分析 周边配套现状不齐全，人气不足； 项目地块出现高差关系，对商业后期价值有一定的影响； 项目地块并未在县城中心位置，有些偏远； SWOT分析 项目区域在当地目标市场具有一定的知名度，且区域内开发项目相对较少； 县城区域内无直接竟争对手，对项目推广有较大的空间； 依据城区发展规划推断，项目所在区域属于新城区域，在城市格局上不会有较大的变动，稳定的城市规划有利于项目定性发展； 整个目标市场房价具有较大的上升空间，对项目后期冲击高价位有较大的余地； SWOT分析 国家政策不段调整，明年市场政策存在不可预测因素，部分城市已经出现限购条例，这将对项目后期销售造成一定的影响； 近两年目标市场开发项目呈递增趋势，已经消化了市场内一定量的客户群体，后续市场的消化能力及消化速度并不乐观； SWOT分析 目标市场直径范围不大，没有形成明显的城市区域界限； 项目具备良好的居住氛围，只有挖掘项目核心价值，充分体现项目特色才能打破购房意识淡薄的市场，才能突破目标市场房价的平均水平； 在推广上把握“实”与“虚”之间的结合，在消费客群中塑造良好的项目形象，从而达到产品价值最大化体现； 所在区域正在销售或开发项目较少，目前仅“廉租房”一处开发； 在项目推广或销售的时间节点上，与“廉租房”的正面冲突已不可避免，后期对该项目市场动态跟进将会成为重要任务之一； 充分体现项目良好居住氛围的优势，在达到销售目的的同时弥补商业的不足。 项目目前各层面情况描述 产品面 推广面 客户面 展示面 销售面 项目集中矛盾问题分析 产品面——产品调整较长 项目的最终产品方案迟迟未能向市场面公开，导致项目的整个推盘节奏显的不够连贯，没能很好的衔接，给项目的整个推进带来一定的阻碍。 项目目前各层面情况描述 推广面 结合实际情况项目所采取的推广方案，将于展厅正式开放后集中发力，从而增加项目整体气势。 近期市场动态 市场分析 就目前市场而言，只有南坪小区一个项目推出，且属廉租房，没有新建项目的浮出； 已开发项目多以“配套齐全、交通便利”为项目卖点；受地域限制，城市居民没有明显的区位感，市区内相关配套设施均可步行到达，城市配套的唯一性不够明显； 目标市场已开发项目或在售项目多以商业和多层住宅项目为主； 市场小结 目标市场的城市配套不具备明显的唯一性，且多个项目均以“配套齐全”和“交通便利”做为推广方向，为表现项目的“独特性”，建议在推广方面项目对配套资源坚持“舍泛取精”、“弃轻取重”的原则，从而实现项目“独特性”的目的； 目前南坪小区近临销信筹备阶段，虽然其会消化市场部分客户，但其在做地域推广时同时也会带动项目区域价值，从而提高产品价值，为项目后期保证产品利益最大化奠定了一定的基础； 就整个市场而言，对项目后期提高产品价值具有很大的空间和机会，其根本取决于项目形象的塑造和信息的传达， 介于项目与南坪小区的位置距离，长期细节性关注“南坪小区”的市场动态也是项目推广和销售的主要任务之一； 项目价值发现 城市生活价值（未来新城CBD） 生活配套 农贸市场、超市、餐饮、游乐场等 金融配套 中国农业银行、中国建设银行 医疗配套 县人民医院 商业配套 建材市场 交通配套 昭麻二级公路、入城大道、双马公路、风景区与县城的环线 项目价值发现 城市规划 在全省旅游“二次创业”的背景下，将充分发挥景区的自然环境、人文环境、交通环境优势，确立一个中心，落实两个依托，实现三个目标，即以“打造精品旅游景点”为中心，以“优美的自然环境”和“高效优质的服务”为依托，实现“生态、经济、人员的可持续发展”三大目标，最终把黄连河景区打造为全省甚至全国知名黄金旅游景区。