土地价值研判、设计策划与项目规划方案分析.pdfVIP

土地价值研判、设计策划与项 目规划方案分析 导 图：房地产开发流程 第一部分：土地价值发现 第二部分：如何看“地块” 第三部分：如何看“方案” 第四部分：设计如何管理 房地产开发公司开发流程 开发公司查看土地 前期介入 开发公司了解控制规范 参与决策 初步经济测算 参与土地竞拍 成功 失败 放弃 确定策划公司、代理公司 确定建筑设计公司 施工 确定方案总图 方案报批通过 完成 销售 第一部分：土地价值发现 第一讲：土地到底有什么价值？ 第二讲：什么是最适合的方案？ 第三讲：策划与设计的关系? 第一讲：土地到底有什么价值？ 一、原生价值 1、原生价值的定义： 原生价值是指土地内部及其周边一定范围内现有的可以 为项目所用的一切有利资源，包括自然环境、人文环境、商 业环境等，一般以用地红线为界，分为红线外价值与红线内 价值。 红线外价值 红线内价值 第一讲：土地到底有什么价值？ 一、原生价值 2、原生价值的类型： 一、红线外价值 二、红线内价值 第一讲：土地到底有什么价值？ 一、原生价值 3、红线外价值 3.1、红线外价值的定义： 红线外价值是指规划红线以外一定范围现有的可 以为项目所用的一切有利自然条件，经济条件，人文 条件等，（如：公园、水系、银行、商业街区、学校、 博物馆等）。 红线外价值—— 案例：红豆集团镇江项目 第一讲：土地到底有什么价值？ 一、原生价值 3、红线外价值 3.2、红线外价值的特点： （1）红线外价值的不可随意更改性； （2）红线外价值短时间内的不可替代性； （3）红线外价值经常被忽略性。 所以策划设计要有区域全局观念， 从红线外开始！ 第一讲：土地到底有什么价值？ 一、原生价值 3、红线外价值 3.3、红线外价值挖掘的关键： 如何将红线外价值内化为项目自身的价值。 第一讲：土地到底有什么价值？ 一、原生价值 4、红线内价值 4.1、红线内价值的定义： 红线内价值是指规划红线以内的一切可以为项目 所用的一切有利自然条件，人文条件等，（如：植物、 现有建筑、水系等）。 红线内价值—— 案例：芜湖华强城R2地块 第一讲：土地到底有什么价值？ 一、原生价值 4、红线内价值 4.2、红线内价值的特点： （1）红线内价值的可塑性； （2）红线内价值的有限性； （3）红线内价值经常被浪费性。 建立在原生态保护与利用、文化资源的挖掘与传承理念 基础上展开规划建筑设计 第一讲：土地到底有什么价值？ 一、原生价值 4、红线内价值 4.3、红线内价值挖掘的关键： 如何将红线内价值的独特与稀缺性升华为项目的灵魂 是策划设计的主线索。 第一讲：土地到底有什么价值？ 一、原生价值 5、红线外、内价值的有机结合 5.1、要实现原生价值的最大化，必须要红线 外价值与红线内价值有机结合。 红线内外自然环境特征的保护与强化； 红线内外作为场所记忆的历史文化资源的保护； 城市生活特色和生活方式的延续与升华； 城市整体环境利益的保护。 第一讲：土地到底有什么价值？ 一、原生价值 5、红线外、内价值的有机结合 5.2、红线外与红线内价值有机结合的必要条件 （1）设计规划必须到现场看地； （2）需要有全面系统的调研分析才开始设计策划；