世联_2012年武汉福星惠誉姑嫂树村旧改项目整体定位与发展战略_214p_前期策划.ppt

世联对项目的基本判断 都市层面：大武汉城市化进程加速，城市升级带来宏观利好 区域层面：长期老化的姑嫂树片区有望凭借本项目迎来全新发展的契机 企业层面：意味着福星惠誉发展模式的变革 企业层面：第三次飞跃——由开发商向城市运营商转型，壮大自身实力，实现区域和品牌扩张 企业层面：第三次飞跃——由开发商向城市运营商转型，分享武汉城市更新的规划红利 企业层面总结： 企业目标：名利双收，达到开发利润和品牌美誉度的双重提升 世联对开发目标的理解：本项目不存在生与死的问题，关键在于项目价值的提升 百步亭模式：造城运动，实现自我中心化，项目规模扩张迅速，但与周边城市体系脱节 百步亭常青花园低价入市，采取性价比倾销的手段，后期缺少城市体系的支撑，项目价值提升困难 武汉市城市化定位在国家层面得到确认和显著提升，在中部的城市地位得到巩固 未来武汉城市建设将围绕“1+6”的城市格局，着眼于现有布局基础上的优化 城市发展现状一：城市发展空间不足，中心区发展空间不足，原位扩张受到限制 城市发展现状二：新旧杂陈、功能分区杂糅，城市规划向商务功能倾斜 城市发展现状三：中心城区人口急剧膨胀，带来一系列“都市病”，降低生活质量 本体条件对位分析总结： 一条江河文化走廊 一座楚天剧场 一栋“汉口造”创意会所 一组区域形象标志体 一条特色商业街区 在中心区客户持续外溢分流的情况下，本项目将面临后中心区板块，尤其是泛CBD片区各项目的强势竞争 后中心区项目总结：户型赠送、实用率仍存在提升空间，产品细节不到位 后中心区园林打造较为粗糙，缺少精细化、风情化设计 万达广场 建筑设计单位:深圳筑博工程设计有限公司上海霍普建筑设计事务所有限公司/艾乔雷安国际景观设计（北京）有限公司 注重商业规划及商业动线景观设计，住宅内部园林打造较为粗糙。 综合超市是居住社区成熟的产物，各大超市商家对区域较为看好，重点在于选择合适的物业 大型百货需要成熟的商圈作为保证，姑嫂树具备市场基础，但区域形象阻碍较大，各百货商家较为谨慎，关注区域旧改进程 各大家电巨头已经在唐家墩完成家电卖场的布局，未来可辐射姑嫂树，在本区域另行开店的可能性极小 本区域属于老城区，人口稠密，对于休闲洗浴的潜在需求较大，但消费档次不高 大型连锁餐饮多采取自有物业开发的模式，或选择市区成熟板块，依赖于其它大型娱乐商务配套，姑嫂树存在发展机会 商业开发机会总结 酒店开发机会总结 户型设计上走主流线路，保证住宅的舒适度 二十四城采用类板式建筑的结构方式，使得每个居室获得了大面宽、小进深。即使是90 平方米以下的户型，均保证了客厅和主卧室的面宽分别在3.9 米和3.3 米以上，从而获得了良好的采光、通风性。 户型强调南北向采光通风，采用了增加入户花园、入口玄关、增加贮藏间、错阳台以及书房与阳台对调等设计手法来突出住宅产品的差异化。在空间的趣味性和有效性方面下了工夫，尽量减少过长的走道，做到每个空间都具备最适宜的功能。特别是一些户型入户花园的引用，充分体现了差异性，也提升了住宅区整体的品质。 总结：旧改大盘操作的实体层面 总结：旧改大盘操作的精神层面 整体发展战略的形成思路： 区域领导者占位，重塑区域价值打造城市发展的新活力极 分阶段开发策略、目标 随着项目的成长，各阶段建立各自的核心吸引力进行客户扩容，具体分阶段产品策略见后解析 本项目商业从体量上来看属于区域级商业区，商业氛围浓厚，未来发展前景看好，应坚持大手笔运作，打造区域商业中心 根据社区商业经验指标，本项目适合的商铺体量为4万㎡ 剩余商业体量以集中式商业（商业街）+五星级酒店的形式解决，根据各地块商业指标的可调整性确定规划方式 商业档次定位：整体商业档次为中高档，高形象提升品质，同时经营内容符合周边消费者需求，体现都市时尚元素 终端消费者定位：区域内部中高收入群体为主，适当辐射金银湖、后湖 前端经营者定位：以核心主力商家（超市、休闲会馆、大型餐饮）及次主力商家（精品购物、休闲娱乐），带动商业发展 项目交通分析：交通瓶颈压力较大，并且需要合理规避姑嫂树路高架桥的影响 项目资源分析：项目周边为城中村民房、厂房和旧小区，整体形象不佳，内部无任何可利用的自然资源，边界不完整 按照邻近关系将本项目地块分为4个集中的block区块 通过项目地块价值排序，提出物业规划排布的初步建议 规划面临的主要问题 商业规划基础——地块技术指标的研判 概念规划方案一：在假设各地块商业面积可自由挪动的情况下，将其余地块商业体量分配至K3地块，打造大体量集中式商业 概念规划方案二：小幅度商业体量调整，形成几个商业体之间的互动 概念规划方案二：小幅度商业体量调整，形成几个商业体之间的互动 概念规划方案三：基本上保持各地块商业体量不变，创新街区概念 将“车行人流”、“社区人流”都可以引入到商业中来，同时局部上盖