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关于降低成本水平的探讨 世联研究理论 关于降低成本水平的探讨 项目投资分项成本分解 项目投资分项成本分解[续] 通过访谈我们把控制成本的关键环节集中在：1.技术层面——项目实施各环节的成本控制；2.管理层面——对于间接费用的控制 一、规划设计对成本的影响1.建筑外观设计 规划设计 1.建筑外观 避免坡屋顶和其他复杂屋顶设计对成本的过度增加； 通常人们对外立面品质形成直接清晰感官的位置在二层以下， 因此建议该部分作为建筑的脸面，做出品质； 一、规划设计对成本的影响2.景观设计 2.景观设计 采用线性浅水系、疏林草坡、硬质铺装相结合的主题景观设计，避免单一水主题或园林主题； 保留社区原生乔木。 一、规划设计对成本的影响3.方案优化 3.方案优化 基本面: 1.建筑形式与与结构的协调统一; 2.柱网结构的经济性; 2.不同工种加强协调配合,避免水,暖,电与设计”撞车”; 优化理念: 1． 做正确的设计 2． 具有文化内涵的设计 3． 具有策划思想的设计 4． 做整体设计－五大同步 a、时空环境与决策同步b、策划与概念设计同步c、景观与规划设计同步d、工程建设与销售同步e、内部与外部资源同步 5． 设计=工厂流程化操作控制体系下的设计。 6． 设计＝图纸＋服务 7． 换位思考的设计，摒弃学院派的乌托邦设计思想，做具有可实际操作性设计。 8． 成本控制 二、施工阶段的成本控制 三、后期物业维护 小结 在开发前期投资计划、设计、 和后期营销环节不断增强实力 万科集团房地产运作价值链表现出成本领先且目标集聚的特征 设计、施工力量最强的目标是为了全面规模化生产，降低成本，增加利润 投资策划主要表现在以满足特定对象的需求为目标 价值链体现出成本领先且目标集聚的特征 建业集团房地产运作价值链表现出成本领先的特征 成本的全程控制及前期的投资估算均以降低成本增加利润为目标 与销售收入相关的产品策划、市场细分和销售策划能力一般 价值链体现出成本领先的特征 万达集团房地产运作价值链表现出目标集聚且标新立异的特征 投资策划独特的联盟商业地产吸引客户，创造利润 中间环节调控能力一般，不能明显降低成本 价值链体现出目标集聚且标歧立异的特征 引进计划管理、投资管理等总体管控制度；梳理管理流程，在不同部门业务衔接上形成制度；并将成本控制纳入绩效考核指标 从以下几个方面加强总部的管控，完善相关流程，在有效控制的基础上保障各项目部门的积极主动性，从而提升公司管理效率 为了加强组织绩效、为了有效控制项目成本，在公司总部需要建立一个较为完善的管控体系。 是否有完善的财务制度，是否把相关费用有所明细？ 明晰总部与项目部门之间的权利分工，在保障总部有效控制的基础上进行合理授权管理 组织架构确定后，明确各部门的关键职责，编写部门职责说明书，对部门职责做出清晰、规范的说明和界定，并与薪酬考核关联 制定跨部门流程，为部门对接建立标准化制度，通过对相关流程进行必要的调整和简化，减少无效审批环节，有利于提高流程运转效率 二级开发的关键原则是“短平快”，提升资产周转率，降低单位成本和费用 本报告是严格必威体育官网网址的。 本报告是严格必威体育官网网址的。 本报告是严格必威体育官网网址的。 本报告是严格必威体育官网网址的。 本报告是严格必威体育官网网址的。 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 2006.07.14 [关键字]： 降低成本 [简介]： 通过研究成本控制的两大关键环：1.技术层面——项目实施各环节的成本控制；2.管理层面——对于间接费用的控制，探讨降低开发成本的方法。 1.土地费用 2.前期费用 对于地质条件单一的地块， 选点勘测 建筑设计 报建报批 地质勘测 建筑平面、立面造型变化、解构变化与建筑成本之间的平衡 建筑师“作品情节”与商品房开发“市场导向”的协调避免二次设计 设计成本与产品价值挂钩 设备设施及材料采购都可考虑通过建立战略合作伙伴关系降低采购成本 4.建安成本 土建 水电 设备安装 3.市政代收费用 在材料采购阶段和施工阶段存在较大的优化空间 通过公开招标优化施工方案 6.间接费用 管理费用 不可预见费用 财务费用 5.室外环境工程费用 与项目市场定位和景观方案设计相关 投资策划中心决策前置，在取地前做好项目整体规划和财务测算工作； “短平快”，提升资产周转率，降低单位成本和费用； 积累项目运作开发经验、建立目标成本管理体系 通过引进专业意见改良项目组织架构，减少沟通成本、提高项目运营效率 通过合约签订方式控制工程变更风险 技术层面 技术层面 技术层面 推荐单位:汤臣●邓肯成本控制中心 (以房地产项目管理为主的工程咨询