正太联合东城丽景策略方案.pptVIP

产品如何做到脱颖而出，眼见为实？ 营销如何做到脱颖而出，眼见为实？ 销售团队组建 12月25日所有销售团队成员必须到位； 本项目由1名经理和4名销售员组成，由东莞销售精英和本地的销售好手组成（需有较强房地产营销能力和丰富的谈判经验） 所有销售人员需经过岗前7天左右的专业技能培训，经考核合格方能上岗。 团购策略 时间节点 2009年12月15日 2009年12月30日 2010年1月31日 正式开盘及以后 制定团购的各项优惠政策； 团购各单位的联系和沟通谈判初步定下1-2两个团购单位或组织； 团购各单位的联系和沟通谈判初步定下1-2两个团购单位或组织； 加快团购单位的运做速度，制定团购执行的具体时间； 积极实施各项团购计划； 跟进已执行团购的单位，争取下次团购的可行性； 1、单位团购： 针对固定的企事业单位，给予额外97%折的优惠； 分别和当地医院、学校、银行、以及西渡的公务员和部分公司的领导进行多种方式的拜访沟通和积极促成单位团购，其中按揭银行成为重点要组织团购的单位； 2、民间团购： 针对民间团购给予额外98%折的优惠； 利用各种关系跟各种商会组织及其它行业协会组织进行沟通探讨组团购买的事宜，给予促成人1%的回报； 3、针对第三方团购给予额外98%折的优惠； 积极发动媒体及其它社会组织团购，给予发动单位2%的回报； 4、搭单： 给予两个和两个以上的客户搭单购买予以各客户1000-3000元的额外优惠；各销售员应充分发动现场客户利用此政策迅速促使客户成交； 促销政策： 1、组团折扣优惠； 2、营销节点的限时递减优惠； 3、活动期间的折扣优惠； 4、VIP的折扣优惠； 5、联单同时购买的优惠； 6、客带客的优惠； 7、特殊群体的额外优惠；（老师、公务员、医生等） 8、老业主介绍新业主优惠； 9、特价单位； 开盘策略 根据有利于成交的原则制定； 根据衡阳县的风俗习惯决定开盘方式； 根据蓄客群体的数量以及需求特性决定开盘方式； 根据竞争对手的开盘策略进行针对性调整。 （具体的开盘方案开盘前一星期再定） 开盘期间现场气氛及销售控制 A、加强现场包装，制造热烈气氛； B、现场预备关系客户或内部人员（假客户），制造追捧氛围； C、现场功能分区，形成人流涌动效应，实现客户的相互良性影响； D、暗控与喊控相结合，人为制造紧张气氛； E、销售流程节奏控制，保持持续成交局面； F、利用蝴蝶战术（一对多及交叉接待），加强团队配合，制造工作人员繁忙 景象； G、销售经理驻场总控，把握重点客户、协助成交； H、安排经验丰富的人员专门负责问题客户处理，保障现场不受干扰； 其它成交保障策略 A、现场活动保证客流； B、视情况适当利用“假销控、假成交、假交款”逼迫客户成交； C、对销售人员开盘期间设定成交任务，并出台相应的激励和处 罚措施，充分调动积极性； D、临时从其它项目抽调精英补充协助，集中优势兵力快速歼灭； E、视情况提前散布第二批涨价消息，逼迫客户成交； F、已成交老业主重新购买住宅或推介客户购买住宅可获得1000元/套 购房劵，在成交时从首期中冲抵； 成立临时应急处理小组，专人负责客户投诉； 销售经理座镇现场，达成快速成交，处理疑难客户； 指定专人负责处理挞定及其他突发事件； 问题预警处理 营销推广计划安排 实现产品品质价值脱颖而出的路线： 第一阶段：产品形象入市阶段 造势和借势 利用产品的形象和价值的效果图进行初步的形象建立； 解读城市的发展规划对区域板块价值的提升； 旗帜鲜明的提出项目欧式风情生活的概念； 通过借助节点活动加强项目形象入市的力度 第二阶段：产品价值入市阶段 第三阶段：销售强势阶段 通过营销中心及中心园林开放，充分展示项目的价值 通过活动加深项目在消费者中的知名度； 充分解读产品的居住、生活、物管、新观念等综合价值 造势和蓄势 强势 价值和促销 活动和促销 营销推广的时间节点 1月31日 左右开盘 2009年12 认筹准备期/预热期 2010年1 认筹期/预热加速期 销售准备期及 暗销启动期 销售推广期 2010年2 产品形象入市阶段 产品价值入市阶段 销售强势阶段 根据实际销售及市场再行制定 投资收益分析 项目住宅总建面：35579.31（含加建一层） 商业总建面：3628平米 住宅按照最低预期均价1200进行测算，商业按照住宅价格的3倍进行测算,车位收益未做测算 具体投资收益分析见附表 先看营销模式 从营销模式上打破传统观念： 营销无处不在，把营销从室内延升到室外；从先开发临街的产品调整为先开发后面的产品，扩大营销卖场，为活动营销、事件性营销提供硬件。 （认筹活动、开盘活动、其他事件性活动等） 2. 把自然销售模式改变为“先蓄水养鱼，再放水抓鱼”营销模式，