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二、招商方式与销售方式 项目洽谈会。 项目洽谈会是招商最为常见的一种形式。它是由招商单位携拟与合资、 合作或引进的项目，有针对性地与商家洽谈。其特点是针对性强，易 于吸引有兴趣的客商。影响大，实效性好，主办者可以派遣技术专家 与客商直接进行接洽。 项目发布会。项目发布会是招商经常采用的方式。它是由项目主办者在一定的场合 公布拟引进合资、合作的项目，阐述招商项目的特点和技术、资金要 求，以期吸引客商。 经济技术合作交流会。经济技术合作交流会是一种层次较高、范围较大的招商引资方式。其 特点是层次较高，范围较大。可以是多种行业的招商。 投资研讨会 投资研讨会是一种较小型、时间较短的招商形式。它通常是由政府部 门、经济研究机构举行的区域性投资战略、政策、现状和发展趋势的 研究讨论会。其特点是灵活，即是务虚，又重务实，主办单位可以公 布一些项目进行招商，可以介绍本地区的投资环境和利用外资的政 策，达到宣传的效果。 登门拜访 登门拜访是招商效果明显的辅助性活动。招商单位专门派出招商小分 队或在国内外举办集会式招商活动之余，拜访跨国公司、投资咨询顾 问公司、会计师行及其他中介机构，宣传投资环境，具体介绍投资项 目，探讨佳作事宜。其特点是机动灵活，针对性强，气氛融洽，容易 引起被访者的兴趣。 地产销售18种方式 1.平销???? 是指不采取任何促销手段策略的销售产品方式，即平常所说的“干卖”、“平卖”。???? 在市场销售状况良好的情况下，运用较多。?2. 售后返租??? 是指投资者在买下商铺后将物业回租给发展商经营，? 租金标准（返租率）一般在8%-12%之间，返租期限在3-5年，有的8年、甚至更长。?3. 终身返租??? 就是指售后返租年限无限长，与商铺产权年限一致，通常市场上超过20年、40年的即为终身包租。返租率一般前三至五年为8%-10%，以后“随行入市”。? 地产销售18种方式 4. 保租营销??? 是指投资者在定购商铺时，向银行申请按揭贷款，首期款（全款50%）无需全额支付，只需支付首期款的一部分（通常是1-2成），然后买家将商铺委托给发展商经营3-5年，发展商将应付租金用于抵扣买家余下未付的购铺首期款，期限到期后返给买家自行经营管理。??? 地产销售18种方式 5. 带租约销售??? 即称“先租后售”。开发商先行出租，招商成功? 并经营一段时间后，连同租约一起对外销售，本着“买卖不破租赁”的条约，原有租约不受影响。?6. 减免首期款??? 直接减免首期款，也可由开发商代垫。针对首付? 款过高，为降低门槛的策略。?7. 以租代售??? 是指有意购铺的商家先租，待租金总额达到商铺总价或某一比例时，商铺产权归商户所有，若中途租赁中止，则“以租代售”计划终止，商铺产权仍归发展商所有。 地产销售18种方式 8. 回购销售???? 一般与“售后返租”联系在一起较多，“返租”期限到期后，若投资者可以选择要求开发商原价回购商铺。?9. 无条件退铺??? 是回购销售策略中最大胆的延伸，对开发商和物业要求、考验都极高，不管业主是否提出原因，发展商均“无条件退铺”。?10. 瑕疵退铺????? 是指开发商在售铺时提出几个限定条件，若所售商铺存在规定的瑕疵则投资者可以提出退铺，开发商应接受。? 地产销售18种方式 11. 升值销售????? 是指发展商向投资者作出承诺，若干年后该物业将升值多少，如未达到则由开发商补偿差价。?12. 转让命名权????? 是指投资者在购买物业时，可以自行命名该物业的对外名称。?13. 分期付款销售????? 一般针对不做按揭或是银行不予贷款、总房款又太高的商铺，开发商为了刺激销售，限定在一定期限内允许投资者分期分次付清。? 地产销售18种方式 14. 减免租期销售????? 商家先行租赁，一定期限内购买则减免租期内的租金冲抵房款。?15. 会员制销售????? 只售经营权，不售产权。相当于俱乐部的会员籍销售。最成功的例子是“百荣世贸商城”，只销售四十年经营权，未售产权、产权完整。?16. 买铺送铺???? 真正买一个铺送另一个铺的情况较少， 一般指商铺层高较高，可以做夹层，“买一层送一层”；或是赠送一定面积地下室。?17. 买铺送礼品????? 较平常的促销形式，送礼品包括奖金、礼物或是 物业费等。?18. 只租不售????? 指开发商持有，不对外销售，确保产权完整、租赁面积完整，通过出租经营获取稳定长期的租金收益。 三、招商基本原则 （1）要维护商业地产的产业经营黄金比例。 ? 业态比例是零售、餐饮、娱乐55： 20：25 是 产业经营黄金比例，招商要注意维护和管理 好这个经营比例。 （2）要维护