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商业地产城市综合体案例解读 ——新华南mall·生活城 一个城市综合体的前世今生 一个城市综合体的前世今生 前世——华南MALL的理想主义到道路 前世——华南MALL的理想主义到道路 前世——华南MALL的理想主义到道路 前世——华南MALL的理想主义到道路 前世——华南MALL的理想主义到道路 前世——华南MALL的理想主义到道路 今生——新华南MALL·生活城的现实主义回归 今生——新华南MALL·生活城的现实主义回归 今生——新华南MALL·生活城的现实主义回归 今生——新华南MALL·生活城的现实主义回归 今生——新华南MALL·生活城的现实主义回归 今生——新华南MALL·生活城的现实主义回归 一个城市综合体的前世今生 * * 北京丰收管理顾问 有限公司 2009年7月 2007年9月19日，东莞华南MALL更名为新华南MALL· 生活城，一个曾经无限荣光又带有许多遗憾的名字，是否在新的时代里，正在开始一场蜕变、新生？ 经济技术指标 开发商：东莞市三元盈晖投资发展有限公司 占地面积：约43万平方米 总建筑面积：约89万平方米 首层占地面积：16.6万平方米 建筑密度：38.55% 容积率：1.91 开发商背景 东莞市三元盈晖投资发展有限公司，原为民营地产企业，历经三年国外SHOPPING MALL考察，于2001年开始启动华南MALL的各项前期工作，于2002年4月28日正式开工。2006年整体被北大方正收购，现为北京北大资源集团下属分公司。 在中国，华南MALL曾经是一个响当当的名字。2002年，中国的MALL建设仍然处于城市中心MALL阶段的时候，华南MALL就启动了一场影响深远的郊区MALL运动，虽然在当时，中国在建的郊区MALL不止华南MALL一家，但建筑面积高达89万平方米的华南MALL仍然以其宏大的气魄和超前的眼光吸引了全国的目光。2005年5月1日，华南MALL正式营业，然而从此以后，华南MALL似乎就步上了一条不归路。2006年，华南MALL改旗易帜，整体被北大方正收购…今天，让我们重新认识华南MALL，认识那一段不平凡又激情燃烧的岁月。 区位与交通 华南MALL位于广东东莞万江区，处广深黄金走廊中间线、与广州、深圳共同构成珠三角新城市带，广深珠高速公路、107国道贯穿南北，东莞市的四环路、五环路环绕全区，城市水网密布，具有良好的聚焦辐射条件。她坐拥珠三角东部金色走廊的亿万客流，致力于成为立足东莞，以珠三角消费力为核心依托，集购物、娱乐、餐饮、商务、办公、家居、休闲、运动、旅游等九大功 能于一体的超大型主题式购物公园。 华南MALL阵容强大的主力店有：百安居、好又多、中国香港阿玛百货、亚洲最大的IMAX3D巨幕影厅、亚洲最大动感娱乐主题街区新加坡欢笑天地以及英国BBC天线宝宝主题儿童乐园等。 区位与交通 分别以30KM、60KM、100K M为半径，形成经常性商圈、基本性商圈、旅游性商圈，覆盖珠三角整个区域4000万人口、近7000亿元的消费市场。 因此，华南MALL将商圈定义为： 区位与交通 虽然华南MALL拥有良好的战略区位条件，但华南MALL的实际交通条件并不十分优越。华南MALL距珠三角地区最为重要、繁忙的广深高速、其他重要高等级地区公路有一段较长的距离，甚至缺乏必要的指示和引导体系，因此，事实上，华南MALL并没有良好的交通条件，这也是他扩大商圈和吸引珠三角城市群消费力的天然屏障。 然而，华南MALL凭什么吸引整个珠三角的人都来消费呢？ 华南MALL在建设当中并未充分挖掘娱乐功能和娱乐产业化的亮点，而是用一些司空见惯的手法将娱乐功能引入其中，未充分实现娱乐功能与商业功能的完美结合，没有形成产品规划的鲜明亮点，这成为阻碍华南MALL成功运营的另一缺陷。 华南MALL的开发商三元盈晖集团是一个新进入商业地产领域的开发商，对商业地产开发运营缺乏经验及足够资金，决定了华南MALL不能最终取得成功。 商业与规划 在华南MALL原规划方案中，地块由穿越其中的两条市政路分为三部分。 A，中心区西路以东，内环南路以北部分，其中包括大型百货主力店、小店铺、大型超市、大型家居、儿童游乐城，在中心区域有一举办大型表演的观演台及水上游乐场； B，中心区西路以西、内环南路以北部分，其中包括酒店配套娱乐、餐饮业美食街、高档酒店、圣马克钟楼、办公楼； C，中心区西路以东、内环南路以南，以住宅为主，辅以局部底层商业。 A B C 商业与规划 为此，华南MALL形成了自身的交通动线： 1. 外部交通动线