南京常州苏州房地产投资环境分析.pptxVIP

南 京;城市研究;;★★★★★ 2011年1季度CPI同比增5%，三月增5.4% 通胀问题愈发严重，年初至今两次加息，通胀仍未得到有效控制 通胀是上半年乃至全年中央宏观调控的第一要务;政府政策调控的逻辑和方向已经十分明朗，进一步加强调控未来政策储备基本定型，未来房地产市场导向偷紧，市场不容乐观。;按照往年的市场规律，自南京2月份限购令出台，下半年市场情况将更加不容乐观。;政府政策调控的逻辑和方向已经十分明朗，进一步加强调控未来政策储备基本定型，未来房地产市场导向偷紧，市场不容乐观。;一级市场;2010年2-7月份与2011年2-7月成交量对比（单位：万方）;二级市场;城东成交、认购套数走势;常 州;13;14;15;16;17;18;19;2011 年上半年，常州市新增商品房土地供应113宗，总供给面积469.37万平米，总出让金额116.02亿元。可以看出，今年2、3月份土地出让处于低位，而到了6月份出让面积和金额再次出现下滑。;总的来看，2011 年上半年土地出让较为火热，武进区同比出现大幅上升，而中心城区和新北区同比出现大幅下滑。;一级市场;一级市场;2011年上半年，常州全市商品房新增批售面积为237.47万平米，同比减少27.2%。总成交面积为328.81万平米，同比减少19.7%。总成交套数为33393套。除去4月和5月是传统市场旺季，预售量高于成交量外，其余各月成交量都较低。;2011年上半年，常州全市商品住宅新增批售面积为208.20万平米，同比减少20.5%。总成交面积为266.47平米，同比减少17.0%，成交总价211.86亿元，同比增加26.2%。半年成交均价7950元/平米，同比增加52.2%。;2011年政策维持调控的一年，常州在除了限购外，积极响应中央政府号召，出台了常州版“国七条”，并明确今年常州市均价涨幅控制在当年度城镇居民家庭人均可支配收入增长幅度之内。从结果上来看，新政的抑制造成成交量已经下滑到了一个低点，而成交均价却远远的超过了调控限额。 随着2011 年初常州版“国七条”出台以及各种经济政策的调整下，房地产市场成交量已经下滑到了一个低点，从2月份开始，成交量维持低位无太大波动，连本该是传统旺季的4月、5月成交量仍和2月差不多，在各类政策的压力和周边市场限购限贷的压力下，常州今年商品房成交量始终不见起色。而商品房均价却依然以非常高的;苏 州;28;29;从2010年的市场表现看，苏州供需平衡，市场表现良好，;苏州版限购令细则出台，使购房者心态发生变化，导致市场再次观望，短期内需求萎缩，尤其以二次及以上置业的改善型需求为最;市场反应;;楼盘表现;高端标杆项目分析——万科尚玲珑;城西价格战——中梁香缇一枝独秀;价差大幅减小 带动世茂运河城成交;城北价格战，恒基水漾花城先入为主;园区三大百万刚需楼盘，竞相降价，争抢客户，拉低湖东楼盘均价，亿城新天地、九龙仓时代上城等项目低价入市，加速湖东楼盘价格下调。而中海国际社区三期公园道超低价格开盘，重登区域霸主，同时冲击全市价格。引发普调可能性。;2010年的缩量上涨，2011年的量跌价跌，项目日均成交不足一套，各版块大打价格战，低价入市、下调价格，效果明显;整体市场：产品系分化严重，中小户型刚需盘大幅降价切分有限蛋糕，谁降价谁受益；中端产品或降价或停滞销售，仍难有起色，主要原因购买权受到抑制；高端系产品多采取内部认购，客户蓄客严重不足，暗开少量走量。;下半年市场首迫与资金链压力临界，全年七成新盘集中在下半年上市，宏观调控政策持续性紧张，保障房大批开工建设及供应，龙头企业大盘率先调整等多重因素影响，预计三季度市场将由龙头企业价格调整进入全面价格调整，企业应及早调整价格，早切市场有限蛋糕。;下半年供应急剧增加，市场调整压力全面扩散：58新项目下半年入市，普通住宅成为调控重灾区，新项目调低价格预期，通过调研得知，12000元/平米以下公寓为主，客源争抢愈加激烈，项目将面临巨大的价格冲击。