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亚龙湾住宅项目可行性研究报告 第一章 项目开发建设背景资料 一、宏观政策 继2009年，2010年仍是国家宏观政策调控的一年。从2004年到2010年国家对于房地产的调控政策经历了收紧到扶持到再收紧。2004年至2008年上半年，为了抑制房价过快上涨，促进和保持房地产业稳定健康的发展，满足广大群众的基本住房需求，出台了“国八条、90/70”等相关政策，同时多次加息。虽然产生了一定的影响，但房价的涨幅不断加大。由于受到经济危机的影响，2008年下半年，房地产业持续低迷，作为国家的支柱产业，央行连续三次降息并配合新政支持房地产业的发展，随之带来的是2009年全年房地产业的急剧升温。中央为了下定决心平抑房价，明确提出了加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的政策，对房地产市场的投资与消费产生了较大影响。但随着中国经济的进一步复苏，城市化进程的加大，人均可支配收入的提高，房价上涨仍是趋势。 二、银川房地产市场发展情况 从2008年下半年一开，面对全国楼市的一片低迷，以银川、乌鲁木齐、兰州为代表的西部二三线城市已经取代广州、深圳、北京等一线城市成为房价上涨的领头羊，与全国其他城市房价暴涨暴跌相比，位于西北内陆城市的银川，多年来房价始终发展平稳，但从2008年8月至2009年6月，银川房价与上年同期相比涨幅分别为13.9%、13.6%、11.4%、10.6%、10.1%、8.8%、8.7%、7.3%、6.7%、5.9%、5.7%已连续11个月位居全国之首，成为房地产行业发展的新宠，绿地、万达、恒大、中海等房地产巨头相继进入。虽然相比2009年的迅猛，2010年银川的房地产市场相对平稳了很多，但上涨势头依然存在。2010年前三个季度，全市商品房销售面积340.92万平方米，同比增长13%，市辖区商品房住房合同备案均价为4326元/平米，同比上涨18.32%。分析其原因，一方面西部大开发政策的指导；另一方面一二线城市土地价格不断走高增加开发成本，房地产行业的部分注意力转移到了三线城市。虽然在2011年初，银川出台了“银八条”但只能控制房价的涨幅，房价依然会稳中有升。 三、2010年银川市房地产运行特点 1、房地产开发投资增势强劲 2010年，全市房地产开发投资继续呈现较快增长势头，完成投资160.82亿元，同比增长66.8%。其中，住宅完成投资116.08亿元，同比增长61.8%，占房地产开发总投资的72.18%，成为房地产投资的主体。 2、商品房施工规模不断扩大 2010年全市商品房施工面积为1486.10万平米，同比增长50.7%。其中，住宅施工面积1106.97万平米，同比增长49.6%。本年新开工面积597.89万平米，同比增长1.0倍。其中，住宅新开工面积482.12万平米，增长1.1倍。全市商品房竣工面积为93.04万平米，同比增长16.3%。其中，住宅竣工面积71.88万平米，增长6.1%。 3、商品房销售面积有所增长，房屋销售价格指数持续回落，房地产消费更趋理性。 2010年，全市商品房销售面积为232.82万平米，同比增长4.6%。其中，住宅销售面积为194.85万平米，同比增长2.8%。银川市的房屋销售价格指数由4月份114.9降至12月份105.7，施工面积加大加之政策调控，相对供给大于需求，2010年下半年房价增幅开始放缓。 4、房屋销售价格稳中略涨 房屋销售价格在2009年下半年高价位的基础上继续运行，但受政策影响环比涨幅波动不大，稳中略涨，房屋销售价格同比涨幅呈现回落态势。2010年，银川市新建住宅价格同比上涨13.4％，二手住宅价格同比上涨11.9％。其中新建普通住宅销售价格同比上涨14.8％，拉动房价总指数上升9.1个百分点。 5、房地产市场供应量 2010年贺兰县完成房地产开发投资20.76亿元，同比增长41.1%。其中，住宅投资增长44.5%，商业营业用房投资增长3.1%。全年商品房销售面积88.31万平米，同比增长22.8%。其中，住宅销售面积76.93万平米，同比增长15.2%。目前，贺兰县商品房销售均价约3000元/平米左右，而2008年，商品住房预售均价仅为1252元/平米。从数据来看，目前贺兰房价上涨速度较快，房地产市场相对较繁荣，住宅投资成为居民投资的一种新趋向。 受金融危机和城市人口增长不快的双重影响，贺兰县商品住宅销售由“火爆”到平稳增长，商品住宅空置面积有所增加，2009年上半年，全县商品住宅控制面积426013平米，同比增加9.91万平米。增长4.8%。但随2009年下半年至2010年上半年房市好转，住宅控制面积小幅下降。 6、居民收入水平及消费比例分析 2010年全县实现地区生产总值54.54亿元（现价）