云南邱北东门商业广场项目定位报告全案.pptVIP

目　录 商业定位规划 规 划 负一层：绿色农产品交易中心 一层：品牌服饰中心 二层：百货精品中心 三层：餐饮娱乐中心 竞争对手及SWOT分析 竞争对手概况 丘城金界：项目位于财神庙旁，交通便利，商圈有一定规模，项目有临街商铺和高层住宅，住宅均价1600元/平方米，最高售价1900元/平方米。商铺均价10000元/平方米。商业总面积6万平米。 竞争对手概况 财富广场：项目为纯商业，位于县城核心商圈。地块方正，体量为7万平米，价格定位一层均价为12000元/平方米，二层6000元/平方米。从地理位置来看优于本项目，与本项目距离不到1000米。 竞争对手概况 金色荷塘：项目位于市区核心区域，商业部分一楼均价10000元/平方米，住宅部分1800元/平方米，商业总面积4万平米。 项目SWOT分析 Strengths优势：项目旁边为县城客运站，接触旅游客户资源有优势。项目背靠山体，自然景观卓越，项目规划设计大大改变了原有的低端农贸集市的面貌，纯商业，大体量，设计美观，有望成为县城新的核心商圈。 Weaknesses劣势：项目定位较高，对中高档消费的依赖度较大，项目地段一直为本地低端市场，要改变原有商业习惯需要一定时间。项目附近有多条道路通达，但普遍路况较差，路面较窄，形成交通瓶颈，不利于车流量进入商业中心。 项目SWOT分析 Opportunities机会：项目附近有大量在售商业或含商业综合体存在，目前房价上涨趋势明显，便于项目炒高均价。丘北县政府把丘北建设成为山水旅游名县的发展规划，对于项目而言，将带来大量商业机会。 Threats风险：目前县城新老城区内有大量商业项目上市（预计超过20万㎡），就丘北目前的市场消化能力而言会非常饱和，抢占市场成为了项目的成功关键，特别是在多数条件并不占优的情况下，营销及速度可能成为项目成败的重要因素。 商铺销售建议 方案一：直接销售 方案二：先招商，后销售 商业运作建议 总体营销推广建议 招商费用：120万 营销推广费用：50万 广告宣传费用：120万 营销推广主线 商业资源展示 合作商家展示 谢谢！ * * 博傲地产 《丘北东门广场 》总体操作方案 项目战略思考 总体营销推广建议 竞争对手及SWOT分析 商业定位规划 商业资源展示 商铺销售建议 项目的战略思考 城市战略层面 引领丘北的消费潮流 打开丘北商业升级的新篇章 成为丘北的商业展示窗口 成为丘北品质生活的典范 项目战略层面 成为丘北老城区品质生活的样板区 展现出丘北老城区未来发展的美好前景 突破老城区房产价值的束缚 突破丘北人对于生活品质和投资价值的传统观念 三大突破 市场的突破 价值的突破 观念的突破 突破丘北商业发展的格局 产品定位 主题型Shopping Mall Shopping Mall是一个开放式的购物中心，业态有品牌服饰、特色百货、特色餐饮、会馆、娱乐休闲、SPA健身、亲子乐园、品牌体验馆等。特点是“吃喝玩乐一条龙服务”、“柴米油盐一站式购齐”。 客户群定位 大众消费型 丘北县城总人口约4万人，项目商业面积约合人均1㎡，只有抓住最多的消费者，才能达成最终的商业目的。所以，客户群定位为大众消费型，所有人都能够在这里消费，所有人都可以在这里消费。 一层：品牌服饰中心 负一层：绿色农产品交易中心 二层：百货精品中心 三层：餐饮娱乐中心 销售时间： 15个月，即2011年8月----2012年11月 销售价格： 负一楼 0.3万/㎡，一楼 0.9万/㎡，二楼 0.4万/㎡，三楼 0.3万/㎡ 销售回款： 约1.33亿 销售时间： 11个月，即2011年8月----2012年6月 销售价格： 负一楼 0.4万/㎡，一楼 1.3万/㎡，二楼 0.6万/㎡，三楼 0.4万/㎡ 销售回款： 约1.9亿 增加销售回款5700万元 减少销售时间4个月 商业地产的经营模式主要有只售不租、只租不售和租售并举三种。只租不售或租售并举，都是招商先行，这种情况下商业物业一般会升值；另外一种情况：只售不租或先售后招商，往往导致招商失败，商业不兴，物业贬值，业主和入住商家无法得到期望的投资回报。 所以商业地产的操作模式，都应该以“招商”作为商业地产的核心。只要商铺能出租，在运营，它就具备升值的可能，从而做到“进可攻，退可守”的理想境地。“进”就是可以“带租约销售，”“退”就是先持有，后寻机再售，或寻求上市、抵押、或信托。 营销推广策略 　　商业炒作是提升项目总体价值的引擎，是销售造势的助推器。因此，我们要先炒作商业，依托强大商业效应带动商铺的热销势头。同时可提升商铺的销售价格。 营销推广费用计划 总费用290万，占总销售额1.9亿的1.5%，增加销售57