2011福建温泉度假项目深度研究报告188p.pptVIP

* * 结论：在定位、市场和客户三者的指导下，决定了项目要整体控制面积，独栋主体面积区间在250-280平米，联排为200-220平米，走差异化路线 市场独栋主要供应面积区间：300-450㎡，联排主力面积区间210-250平米； 市场畅销面积区间：300㎡以下小面积独栋畅销，且270平米以下独栋存在市场空白； 市场畅销总价：独栋总价300万元左右，联排约200万 在定位指导下，整体控制面积，走差异化路线，使总价符合客户需求 对于别墅购买时会先考虑总价，然后再甄别其他因素。主要是度假产品别墅，总价在300万以内，因为我一星期能不能去一次都不好说，一个月也就去一次，成本很高； “别墅面积不用非常大，150-200平米就行”——漳州商人陈先生 “200平米左右独栋，面积太大仅周末去住，浪费”——圣地亚哥别墅购买者毛小姐 “觉得200平左右上下最好，超过300就大了，最好是200-230”——邱总 本项目定位海西首席休闲度假区，闽南财富阶层是项目的核心客户，为满足客户需求和树立标杆，独栋面积不宜过小 但大面积户型竞争激烈，整体面积区间太大不利于销售 项目定位及竞争层面 市场层面 物业类型 独栋 联排 物业类型细分 小独栋（主体） 中独栋（少量） 大独栋（极少） 联排 面积区间（平米） 250-280 300-350 400以上 200-220 客户层面 外地客户-面积区间 * 属性界定 核心问题梳理 888亩启动区开发的前提 发展机会挖掘及验证 启动区整体定位及发展战略 888亩启动区产品力塑造 案例研究 报告目录 分期建议 * * 在项目前期，由于市场实现的现实条件以及回收资金的目标，决定了本地中高端客户才是项目的主力客群 当地客户最先接受信息，并成为项目前期的主要客群；有部分外地客户进场 闽南财富阶层逐渐增加，直至成为项目中后期的主力客群 社区品质、基本配套到位，以主流产品面市 项目配套逐步完善，市场影响力逐步建立，大盘优势以及独特的产品形成独特的生活方式 时间轴 演变 项目进展 客户动向 项目开发初期，无论出于市场实现性还是回收资金、滚动开发的目标，都决定了本地客户是项目的主力客群 * * 分客户策略决定了不同的产品体系，当然也就需要有不同的地块来打造不同的产品线，那么哪些地块适合打造什么产品，面向两拨客户群的产品各占多大比例呢？这需要结合地块自身的条件、项目定位以及市场实现等众多因素来共同决定。 首先我们需要先从地块价值盘点开始…… * * 明确了项目的发展方向及整体策略，我们需要把这些方向和大策略落实到产品层面…… 产品力塑造的前提 规划建议 核心产品力的塑造 产品类型及户型配比建议 * 根据资源、道路、开发难度等维度，把888亩的启动区分为7个区域，并分别对每个地块进行居住价值和商业价值评估 地块序号 地块属性 景观评价 内部资源 开发难度 可进入性 其他特征 1 坡地 景观佳、视野开阔 两溪交汇，茶园 坡度中等，难度中等 一般 私密性好，独立性好 2 山地 景观佳 两侧临溪，植被覆盖好 坡度大，难度高 较好 小面积崩岗 3 地势平坦 较好 临溪、临温泉区 地势平，难度低 较好 ---- 4 地势平坦 较好 临溪、温泉区所在 地势平，难度低 一般 ---- 5 地势平坦 一般 临温泉区 地势平，难度低 一般 ---- 6 地势平坦 较差 ------ 地势平，有一定拆迁，难度中等 很好 紧邻206省道 噪声大，商业价值高 7 地势平坦 较好 临溪、农田、茶园 地势平，有一定拆迁，难度中等 较好 ---- 1 2 3 4 5 6 7 土地价值评估 * 基于资源评估，1、2号地块的居住价值最高；6、7号地块的商业价值最高 居住价值分区原则 权重 1 2 3 4 5 6 7 景观最优性 25% 90 90 85 85 80 70 85 临近温泉区 25% 85 85 90 100 90 70 80 私密性 15% 90 90 80 85 80 60 80 独立性 15% 90 90 75 75 75 70 70 可塑性 10% 75 70 85 85 85 85 80 开发强度 10% 90 80 60 60 60 70 70 价值实现 87.25 86.75 81.5 84.75 80.25 70 78.75 价值排序 1 2 4 3 5 7 6 商业价值分区原则 权重 1 2 3 4 5 6 7 进入性 25% 70 80 80 70 70 90 80 昭示性 25% 60 60 70 80 70 90 80 临近传统商贸区 20% 60 60 75 65 75 90 85 可塑性 15% 75 70 85 85 85 85 80 开发强度 15% 90 80 60 60 60 70 70 价值实现 69.25 69