2011滁州项目市场及投资分析报告50p.pptVIP

在售楼盘情况 当前滁州房地产市场区域划分为城南、城中、城东 规模分别为15万平米以下、15-30万平米，30万平米以上。 性质主要有公寓综合体、花园社区两种类型； 价格基本分为4300以下、4300、4900、5500、6000四个区间。 城南区域楼盘： 泰鑫城市星座、天安都市花园、天逸华府、发能国际城、浩然国际、山水人家、盛辉广场、长江财富广场 15—30万平米： 中环国际广场、现代城、金域豪庭、天安都市花园、浩然国际、水岸帝景 花园社区： 天逸华府、百合花园、金域豪庭、清流水韵、水岸帝景、发能国际城、天安都市花园、浩然国际 价格在4300-4900元区间： 城市星座、天逸华府、金域豪庭、发能国际城、天安都市花园、浩然国际、长江财富广场 据统计，市场上在售销售面积约400多万平米，其中住宅近300万平米，另初步了解约有100多万平米即将上市销售，如天安的四个地块及地中海、天逸杏园等。 价格区间基本集中在4400—5200元（均价4500—4700元），另城东的清流水韵项目价格3900元以下，城中的现代城、中环国际广场价格在6000以上。 公寓（盛辉99广场、财富广场、山水人家）户型集中35—90平米；社区花园基本上集中在110--130平米左右的三室户型结构，供应均十分充足，市场竞争也达到了白热化。 总体集中在2010年底开盘、2012年下半年交付，市场较为同步；推盘风格基本上均为局部有限，三五栋楼。物业费平均起来均在1.2元左右。市场上小高层的板式楼极少（多层楼盘仅百合花园现已售完），基本上都在15-19层的高层以及28—33层的高层。 在售楼盘情况 较为市场成熟的开发商： 新纪元、宇业、泰鑫 销售情况感觉较好的楼盘是： 中环国际广场、天逸华府、百合花园、金域豪庭、发能国际城； 销售案场及人员较为专业规范的楼盘： 中环国际广场、现代城、金域豪庭、水岸帝景、发能国际城； 销售现场包装良好的楼盘： 泰鑫3个楼盘、天逸华府、金域豪庭、水岸帝景、发能国际城、天安都市花园 在售楼盘情况 第二部分 项目区位及投资分析 项目分析 PART 1 区位示意 本案 高铁新区规划 蓝图宏伟，但落实尚需时日 高铁滁州站 本案 侏罗纪文化科技产业园 高铁新区规划 高铁开通，发展步入快车道 侏罗纪公园 携手主题公园，造一座生活城 侏罗纪文化科技产业园 位于滁州腰铺开发区，临京沪高铁滁州站，本案为其中一块规划区。 项目总占地面积800000平方米，有停车场、小镇、发现学院、恐龙节、恐龙野生动物保护区、模拟乐园、酒店等。园区计划通过5-10年努力，打造成中国最大的侏罗纪系列产品产销、侏罗纪时代文化科技产业园为主，相关配套旅游、娱乐、住宿等综合服务为一体的大型产业园式旅游基地。 规划想象图 地块周边实景写真 交通快捷，但配套不完善 SWOT分析 优势 Strength 劣势 Weak 环境优势：紧邻京沪高铁滁州站，周边环境优美 地块优势：地块平整，略有起伏，规划空间大 交通优势：洪武路、中都大道连接四方，高铁通车发展步入快车道 规模优势：体量大，带动性强 位置影响：与城南新区尚有断带，与主城区更远 配套不足：配套近距离欠缺 规划未知：侏罗纪文化科技产业园规划还处于初始阶段 机会 Opportunity 结合项目条件，打造项目特色，做足项目附加值 规划契机：高铁新区规划起点高，规划功能完善 公园联动：项目地块隔壁将建侏罗纪文化科技产业园，为本案提供优越配套 板块联动：城南新区建设如火如荼，区域联动渐现 竞争较少：目前区域市场供应量较少 规模效应：领航区域乃至滁城地产，引导新居住理念 公园主题：大主题公园相邻，享优越生活之上 交通概念：大滁城优越交通，快捷通达八方 健康理念：新品质舒适健康生活示范 全景配套：随着高铁运行，周边建设将加快，配套成熟可待 威胁 Threaten 宏观调控：政策调控在未来一年内可能持续对房地产市场压制 供应量大：目前滁州市场供应量较大，未来土地供应较大，市场前景不明确。 项目地块分析 SWOT分析 项目定位分析 寻求高铁新区最理想居住情节的 环境提升和认同； 将大滁城区域中的经典栖居升华为一种理想生活方式； 中高档、高附加值的稀缺品质生活之城 项目客群分析 客户类别 具体构成 核心客群 政府机关公务员、事业单位； 企业主、企业高级经营管理层及高收入白领、蓝领； 外拓成功族群的留守人群； 副核客群 当地及周边的中等收入以上家庭； 南京的工薪阶层及远见卓识投资人士； 异地在滁州发展的的人群； 其他客群 满足基本居住需求家庭； 改善居住家庭； 追求理想生活方式人群； 项目价格分析 本案利润最大化将来自于“体量最大化”与 “产品附加价值最大化” 利润影响最大的因素是“销售价格”提升 价格提升依靠产品定位品质