2011昆明云都国际项目--CBC社区商业中心规划提案38p.docVIP

云都国际周边市场调查报告 调查时间：2011年6月8—9日 调查区域：丰宁小区、华帝王朝、云南艺术学院、戛纳小镇周围商铺 位置 业态 小区 行政单位 备注 科业路 （距离云都国际项目500米） 餐饮（德哥、金太阳、荣盛轩及其他小型餐馆，美发店，超市，房产中介。 红发小区，麻园村，高新区人才公寓 南方电网，艺术学院。 此方向属昆明老城区，依托学校资源，及周围单位形成小型商圈 二环西路 （项目所在路线） 餐饮，服饰，童装，电动车，银行 华海杰作，14冶安装分公司，泰和苑，新欣家园 高新科技广场，高新区政府，烟草科技园。 项目所在地北方向至西苑立交桥 茭菱路 （项目东北方1公里） 餐饮，超市，农贸市场，娱乐，网吧，百货 丰宁小区，春晖小区，英贸花园， 邮政大厦，峨山大厦，玉门大厦 老城区小区，成熟社区，居住人员饱满 嘎纳小镇 （项目西南方1公里） 餐饮，动漫，网吧，五金，数码，影院，家电，酒店 嘎纳小镇，U祖部落，活力空间 高新区政府，高兴拖上大厦 新型商务住宅区，围绕影院一系列SOHO式商圈 云都国际周围商圈品牌分布： 业态 品牌 百货 劲霸、富贵鸟、三彩、秋水伊人、红蜻蜓、蜘蛛王、爱地亚、意尔康、伊香丽影、瑞彪、澳伦、杰龙高 娱乐 大明星、TOP ONE、春城花园、风景线、峨山温泉酒店、玉门温泉酒店、有声有色、楚雄大酒店 餐饮 德哥饭店、金太阳、2088、丰宁一条街、伊天园、清汤鹅、飞阳铁板烧、藏族饭店等 地址 商铺形态 商铺租金(㎡/月) 商业体量 公摊 合同期 租赁政策 正大 紫都城 商场一楼 300 4万㎡ 待定 待定 待定 华海杰作 一拖二商铺，面宽6m，进深12.7m 100-150 4000㎡ 1.79% 2-3年 递增幅度为5-10% 科业路东段（云艺后门） 临街商铺 70-120 3年 合同期内 不变 科业路西段（华帝王朝） 临街商铺 100-150 3-5年 3年合同期内不变 小结： 1、住宅：云都国际项目所在地位于昆明较早开发的老城区。该地区小区繁多，多数为昆明本地人，入住量饱满，生活节奏较慢。 2、商业：该片区主要商业分散，档次不高，以生活化、社区性商业为主！已成型商业并具有特色，统一化规模化的只有黄土坡车市、黄土坡二手市场！ 3、商务办公：办公区域分散且较少。 由此可见，此片区对于有规模及商业集中的百货类型购物广场是稀缺的！ 该片区主要消费群体： 类型 消费需求 消费能力 备注 商业住宅业主 百货商品，休闲美容，时尚餐饮 中等 主力消费群体，较强的品牌意识。 老生活小区业主 百货商品，超市，生活用品 中下 次级消费群体，寻求方便，生活化 周围上班族 百货，超市，美容美发，时尚餐饮。 中上 本片内最具消费能力一族，品牌意识较强 学生 运动产品，时尚精品，时尚餐饮 中下 新型消费群体，能大幅度带动人流量 小结：该片区实际拥有的消费人群，及所需人气足以满足商场所需，但考虑昆明城区百货商场全部围绕市中心，市中心以外百货行业需要特色，良好的服务，以及专业的运营。 针对以上调研：得出以下几点建议 此项目适合百货类型综合大厦。 此项目需要几个成熟人气品牌介入从而带动其他品牌。 此项目需要有新型餐饮介入，提高人气。 此项目需要运动品牌介入，吸引周围学校及年轻人关注。 此项目需要一个以上大型项目。 此项目还需考虑生活化项目介入（如：美甲店，美容、美发，或健身房） 商场外围需要良好的商业氛围才能引起注意，墙体广告足够新颖（二环桥遮住商场视线 此项目需要最少1年以上时间才能走向正规，良好运营情况下成熟较快。 此项目所应从方便西区住户，轻松生活西区为切入口。