2011昌邑市区高层市调报告及营销策略初探69p.docVIP

昌邑项目策划案WJZL10—0704： 首席商务综合体*城市中央会客厅 ——昌邑市区高层市调报告及营销策略初探 潍坊文杰工程技术有限公司文杰兆龙营销策划机构 2010-7-4 全程解码： 价值策划 概念设计 市场营销 视觉传达 空间设计 资源整合 城市价值策划土地价值策划规划价值策划功能价值策划建筑价值策划环境价值策划空间价值策划艺术价值策划文化价值策划品牌价值策划 城市概念设计规划概念设计建筑概念设计景观概念设计 价值营销目标营销现场营销传播营销品牌营销联合营销投资营销互动营销节点营销实务营销 企业形象系统设计项目形象系统设计大众传播系统设计公共导示系统设计全程包装系统设计 社区空间概念设计建筑空间概念设计景观空间概念设计室内空间概念设计环艺小品概念设计展览空间概念设计样板空间概念设计生态空间概念设计空间设计材料咨询终极艺术效果监控 资源整合战略咨询专业咨询政策咨询信息咨询艺术咨询企业文化专题讲座 【目录】： 第一部分 调研说明 一.调研目的及目标 二.调研方式 三.调研项目（整体规划*重点区域*人群*针对性项目） 四.调研小结 第二部分 调研陈述 整体规划调研 重点区域调研 针对性人群调研 针对性项目调研 针对性产品调研 调研总结 第三部分 项目定性分析 需求市场分析 项目SWOT分析 第四部分 项目营销思路初探 项目定位 产品建议 价格策略 第五部分 项目投资收益分析 第一部分 调研说明 一.调研目的及目标： 1.确立项目定位及具体产品定位，从而为项目整体规划设计提供可行性依据。 2.确立具体产品的规划设计方略，使具体产品更符合市场需求。 3.初步确立项目营销策略，为项目营销提供可行性策略。 4.最终实现本可行性报告书之撰写，为项目开发方之投资提供可行性参考依据。 【备注：最为主要的是确立项目之合理产品定位——也即做什么样的产品】。 二.调研方式： 1.人员（问卷）随机走访抽调。 2.电话定点问询。 3.同行走访+问询调研。 三.调研项目（整体规划*重点区域*人群*针对性项目）： 1.昌邑市整体市政规划、城市发展战略、房地产调控政策。 2.项目所在片区、潍河两岸、昌邑西部多层住宅密集片区。 3.人群调研——项目所在片区是适合高档房地产产品（住宅、写字楼、商铺等）的开发和建设的； 其针对的人群也应该是中高端客户群体（也包括一部分城市打工的青年群体），故针对以下具体人群展开调研： ——能接受中等户型的较高收入的工薪阶层。 ——能接受大户型及商铺、具有相当投资能力的的个体工商户、企业老板、企业中高层管理人员。 ——能接受小户型产品的青年一族。 ——有租用、购买自用、投资写字楼之需求的特殊工作者、企业老板。 ——随机性调研的其他辅助性人群（如：小区居民、散步人群、购物人群等）。 四. 调研小结： 整个调研活动共持续（6月26日周日—6月30日周三）5天； 发放问卷400份、实际有效调研问卷348份； 问卷调研、电话问询及走访人群将近900人次（约占市区14万总人口的6.4‰，符合通常人群调研比例之标准）。 第二部分 调研陈述 一.整体规划调研： 备注说明： 目前昌邑城区产品供应以多层住宅为主，高层较少。 其中： 1.市区西部以体量较大的多层住宅项目为主，如： ——沁园春项目（总用地面积218亩，总建筑面积189090平方米）； ——香邑城市花园项目（项目占地380亩，总建筑面积40万平米）； ——山前御景苑项目（总占地面积约500亩，总建筑面积约43万平方米）等； 仅该三处项目总建筑面积即超过100万平方米。 2.市区东部则因沿河优势，而大量开发高档多层住宅项目，潍河西岸代表性项目有： ——山水圣城（总用地面积532亩；总建筑面积80.1万平方米）； ——邑城水岸（项目占地12.09公顷，总建筑面积约22万平米）；合计约100余万平方米。 3.潍河东岸作为昌邑东向发展的重中之重，发展势头极为强劲； 具体参阅本案后续——重点区域调研部分。 二.重点区域调研——潍河两岸。 一）潍河西岸成为大型中高档社区居住之所，从北往南代表性项目有： 1.山水圣城： 由潍坊圣鼎福地置业有限公司投资建设；总用地面积532亩；总建筑面积80.1万平方。 【项目整体规划】： 【项目一期规划】： 用地90887平方米；总建筑面积175400平方米。 2.文昌国际大酒店项目： 由山东新昌集团有限公司投资建设；包括五星级大酒店、大型超市、公寓式住宅、商业街等项目；总建筑面积25万平方米、总投资10亿元；其中：五星级大酒店36000平方米；大型超市36000平方米；公寓式住宅及附属设施1