2011广西红林海湾项目营销策略报告70p.pptVIP

防城港-中国东盟合作第一城 防城港市是我国唯一一个与东盟有陆地和海上通道的城市，也是我国内陆进入东盟国家最便捷的海陆门户，具有优越的区位优势和建设大型物资中转中心、物流港口和出口加工区的良好条件，在中国－东盟自由贸易区和泛北部湾区域合作中具有得天独厚的比较优势。目前，基础设施日趋完善的防城港集装箱码头已开辟了东南亚、东北亚、中东、欧洲等多条国际直航或中转班轮航线，与世界100多个国家、地区的250个港口通商通航。 随着广西北部湾经济区开放开发和中国－东盟自由贸易区全面启动，防城港市成为国内外投资商防城港市开拓东盟市场新的增长点。世界500强之一的美国ADM公司、中粮集团、新加坡威尔玛公司投资建设的一批大项目落户到防城港市，武钢、核电等大批国企单位也将进驻。 崛起北部湾经济区的港口龙头 “十一五”期末，防城港市港口货物吞吐能力突破6000万吨。2010年，防城港吞吐能力基本适应大西南和泛珠江区域货物集散疏运、货物中转贸易及我市发展工业的需要。目标把防城港市港口建成区域性的大型枢纽港、专业化工业港、现代化和国际化商贸港，为实现亿吨大港目标打好基础，逐步把防城港建成环北部湾亿吨大港。 防城港经济发展展望 城市整体规划：逐渐完善城市配套，大力发展支柱产业 提  升城市工业化水平 按照大城市规模规划建设，城区主要向北、向东及企沙方向拓展，充分利用“三岛三湾”（企沙、渔万、江山三个半岛和东湾、西湾、珍珠湾三湾）美丽的自然风光和优良的生态环境，加大西湾的开发建设力度，逐步形成以行政中心区为核心，东接企沙，西至东兴，南到港口，北连防城的城市新格局。港口区以沙企一级公路为中轴向两翼发展，重点提升面向工业的服务能力，促进城镇发展；防城区重点向南发展，与行政中心区相呼应； 2006-2020年商业发展的主要目标是：到2015年，防城港市形成沙潭江－公车城区、港口城区和防城城区三个区域中心。到2020年，基本形成具有防城港市特色的“一心三区、一基两翼（一个物流基地、两个物流中心）、二十一街、多点”的商业网点空间布局。 2020年城市建成区人口发展到50～60万人，城市建成区建设用地控制在70平方公里以内。 人口构成 城市人口与非城市人口数量相差较为悬殊，但随着城市发展，城镇化进程加快，未来城市人口数量、人口流动速度上升潜力巨大； 城市人口、非农业人口两项人口指标数量占比较小，可见本地支撑商品房市场的基础客群较为薄弱。 工资性收入是城镇居民收入的主要来源； 上述可见，本地人口购买力较弱； 支撑该市消费品市场的集中于个体私营经济形态为载体的批发零售商品贸易，可见该市这一行业领域利润尚为丰厚，这一领域人群购买力强盛，根据“工资性收入是城镇居民收入的主要来源”推断，这一领域人群多为外来人口。 本市城镇居民人均住房面积比区内核心城市高，反映出城镇居民人口基数较少，同时自住房源较充足； 农村居民宅基地较多，自住房源充足。 片区分析 行政中心--片区分析 价格水平 西湾滨海区--片区分析 价格水平 港口旧城区--片区分析 价格水平 小 结 从防城港房产市场在售楼盘来看，防城港市场现相对整个广西而言，已处于较前沿的城市楼盘水平，部分优质楼盘水平，与南宁市主流中高档在售楼盘水平相当。 从规模上看，城市主流在售楼盘占地面积在50亩左右，其中阳光海岸大规模楼盘有助于完善楼盘内部配套，致使楼盘品质和档次提升，从而引领城市进步。 从建筑类型来看，城市现阶段已进入小高层/高层产品为主，多层产品为辅的阶段，小高层/高层建筑已基本得到城市居民的认同。 从购房需求看，本地需求有限，需要依赖大量的投资型购房者才能够消化防城港巨大供应量。 从户型来看，对南宁市各前沿户型理念均有适量涉及 大多数户型讲究采光透风效果，居住舒适度高，无暗厨暗卫。 户型方正实用，动静分区，浪费空间较少。 带入户阳台。 部分楼盘引入可改房设计理念。 部分楼盘引入6米挑高空中花园设计理念，并出现奇偶分层物业 部分楼盘引入2+1母子房设计理念。 如何吸纳更多的投资客户？ 客户渠道重组 客户圈层营销 城市选择原则：依重要性划分为三大类 A类：南宁、东兴、北海 B类：北京、上海、沈阳、深圳、广州 C类：防城港、钦州 如何吸纳更多的投资客户？小结 片区价格 总 结 一、投资客户为什么选择本项目？ （一）项目性价比展示 针对高端客户的全程体验，通过对价值敏感点分析，将各个体验节点价值点放大。 （二）单点极致突破（前景展示、产品环境的体验与传播） 营销中心现场体验 工程清水房实景展示 媒体宣传和圈层推介 二、怎么吸引和吸纳更多的投资客户？ 渠 道 重 组（客户渠道梳理、平台构建） 圈 层 营 销 德 华 措 施（德华大客户资源转介、全国联动资源、德华集团媒体传播）