2011年郑州建业集团县级城市房地产市场拓展评估与建议（34页）.pptVIP

* * * * * - * - 一、鉴于县级房地产市场发展不平衡，应综合各地市下辖县级城市的经济发展状况，优先考虑经济发展水平高、条件优厚或近距地级市的县级城市进行布局。根据经济发展水平，各地市优先考虑的县级城市如下： 县级市场评估建议 - * - 二、在集团省域化战略向下进行县级纵深布局的同时，应做好集团资金等资源的评估，在重点市场、地市市场和县级市场间合理分配资源，在扩大县级市场开发规模的同时，也应保障好重点、地市市场的份额不萎缩。 三、结合县级市场特征，从客户需求、产品定位、产品类型、成本控制标准（比如限额设计）与可实现售价间进行县级市场产品的匹配性开发，建立符合县级市场需求的系列产品，满足集团县级城市布局的需要。 四、优化项目薪酬制度体系和激励考核制度，鼓励员工到条件相对艰苦的县级项目团队中工作，为集团省域化战略纵深发展做贡献。 县级市场评估建议 - * - 五、发挥县级城市与地级城市交通距离近、管理半径小的优势，为整合城市公司资源，节省人力成本，支持项目发展，建议县级公司仍采用项目方式。职能方面，城市公司总经理仍为县级项目的第一责任人，沿用地级城市公司总经理担任县级公司的董事长，同时，县级项目公司总经理兼任城市公司副总经理，县级项目公司管理部、工程部、营销部负责人由城市公司相应部门员工派出，服从城市公司专业口的管理。 六、针对县级市场圈子小、口碑传播的特点，建议选取济源项目或舞钢项目为案例进行对比，探讨县级项目推广的方式，形成模板，指导县级市场进行低成本、高实效的营销。 县级市场评估建议 - * - THE END * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * - * - ? Copyright - Central China Real Estate Group – 2011 建业集团县级城市房地产市场拓展评估与建议 投资管理中心 2011年12月 - * - 背景与目的 自实施省域化战略以来，集团已完成河南省18个地级城市布局，并在行业调整中以优异的市场表现和业绩再次赢得各方认可。随着行业调整的延续和集团既定战略的推进，布局县级城市，提前占据未来河南省房地产市场重要的增长引擎，扩大业务范围，增强盈利和抵御市场风险的能力已成为集团下一阶段的工作重点之一。 基于行业现状与发展趋势、集团既定战略和经营风格的践行以及集团关于拓展县级城市的要求，投资管理管理中心对县级城市房地产市场进行评估并提出相应意见和建议。通过县级城市房地产市场的评估，以期达到如下目的： 通过分析县级城市经济社会、房地产市场状况，以从宏观上进一步了解县级市场的投资环境； 评估县级城市房地产市场、行业所处的发展阶段和未来发展空间，为集团布局县级城市提供支撑； 提出优先进入的县级城市名单，以明确项目投资方向，降低市场拓展风险； 提出评估意见和建议，以保障顺利、高效地布局县级城市。 - * - 相关说明 本报告中，108个县级城市和鹤壁市、濮阳市、济源市的经济、人口和居民收入数据均来自河南省历年统计年鉴； 河南省统计年鉴未提供2010年县级城市总人口的数据，故采用2009年的数据； 本报告中，各城市公司至少上报3个拟进入的县级城市，不足3个，则全数上报，共计50个县级城市； 因缺少各县级城市的城镇化率、房地产开发以及楼盘调研数据，为节约成本，提高数据搜集效率，由城市公司提供拟进入县级城市的相关数据； 部分县级城市的城镇化率和房地产开发数据存在少量缺失。 - * - 目录 二 县级城市房地产市场分析 三 县级城市政策环境分析 四 进入县级城市的SWOT分析 五 进入县级城市的评估建议 一 县级城市经济、社会分析 - * - 县级城市经济、社会分析 县级城市分布情况 县级城市经济情况 县级城市人口情况 县级城市收入情况 - * - 县级城市分布情况 县级城市分布情况：河南现有108个县级城市，县级城市分布均衡，南阳市下辖11个县级城市，为下辖县级城市最多的地级市，济源市无下辖县级城市。 项目 数值 备注 县级城市数量 108个 含县级市 其中 省直管县 10个 巩义市、兰考县、汝州市、滑县、长垣县、邓州市、永城市、固始县、鹿邑县、新蔡县 地级城市 县级城市个数 县级城市名称 地级城市 县级城市个数 县级城市名称 郑州市 6 中牟县、巩义市、荥阳市等 许昌市 5 许昌县、鄢陵县、襄城县等 开封市 5 杞县、通许县、尉迟县等 漯河市 2 舞阳县、临颍县 洛阳市 9 孟津县、新安县、栾川县等 三门峡市 5 渑池县、陕县、卢氏县等 平顶山市