2011年5月广慈湖畔2期项目营销策略提报108P.pptVIP

湖岸圣景 · 名门豪邸广慈湖畔2期项目营销策略提报 北京合晟尚圆房地产顾问有限公司 昆明分公司 2011年5月14日 【前言】 一个高端项目必须有其质素相对较高的区域作为支撑，但本项目所面临的困惑----广慈湖周围生活配套完善不足，入住率不高。片区缺乏相对高端的景观住宅类产品和特色商业，固然为本案昭示了很大的市场空白。而对于建水县城而言，推广的单一性、市场竞争日益加剧，针对这些问题，我们该提出怎样的战略性建议呢？ 【壹】3个前提 【壹】三个前提 近些年政府对房地产业调控的力度前所未有，从土地供给到银行信贷，通过不断加息、利率调整，限购、限贷等各种手段抑制投机行为。特别是全国各地限购令的执行对房市产生实质性的影响。 建水县2010年共完成房地产投资额达5.97亿元，开发总规模69.37万㎡，实际施工面积69.18万㎡，竣工面积13.54万㎡。其中：经济适用住房竣工2.47万㎡，共204套；商品房竣工11.07万㎡，共575套；累计销售商品房面积29.55万㎡，其中住宅销售25.79万㎡，共1906套。 第一个因素：建水是国家级历史文化名城，建水的旅游不但能炒热，而且可持续发展； 第二个因素：建水交通方便，区位优势得天独厚； 第三个因素：建水是一个适宜人居住的城市，是滇南闻名的“果蔬之乡”； 第四个因素：教育品牌的打造，扩大了住宅的刚性需求； 第五个因素：建水房地产有辐射作用，据我司统计分析，一个楼盘20%的住户来自周边5县； 第六个因素：建水人均存款属红河州中上水平，老百姓财富的积累，都想改善居住环境，所以具备了较强的购买能力。 1、市场动向 随着随着2010年底华州花园开盘，藤林雅苑认筹；广慈湖畔、时代中心的开盘；多个楼盘的相继动作，昭示着建水房地产市场在2010年末掀起新的一轮市场竞争高潮。 市场总结 1、从楼盘统计可以看出，现在建水市场上楼盘大量涌现，现在市场上在售、待售或刚售磬楼盘已多达13个，诸多楼盘的涌现预示着市场份额的激烈竞争、抢占和引发市场的观望情绪。 2、目前市场上拥有的在售或待售楼盘体量约90余万㎡，如此庞大的体量和有限的市场消费能力，必将导致竞争局面的加剧。 3、建水市场现在住宅均价约为2300-3400元/㎡，商业均价约为13000-49600元/㎡，均价过高容易引起市场抗性，但在一定程度上，优质项目的出现将在市场整体向上的形势下获得合理的溢价空间。 启示 建水楼盘特点一：地段 主要集中在建水新城区及建水大道两侧。 目前建水房地产市场进入高峰阶段，市场竞争既激烈残酷，把握市场制定适宜的产品和营销策略是项目取得成功的法则。 项目地块解析 地块周边实景照片 项目原经济指标解析 项目周边环境解析 项目区位解析 地块位于广慈湖与青山湖之间，广慈路与青山路交汇处，周边环境优美、视野开阔、交通便利，是距离广慈湖最近的项目。 项目交通解析 我们的目标—— 不满足于仅取得良好的销售 更要做建水第一知名楼盘。 1、关于别墅的建议 2、400平米独栋对于建水市场来说略显过大，建议独栋控制在300平米左右。 2、关于5、6、7栋的建议 3、关于1栋、2栋的建议 4、关于4栋的建议 5、关于3栋的建议 6、关于地下停车场入口的建议 7、关于景观的建议 以上，仅为我司针对原规划给予的建议，那么，我司对项目有着另外的考虑。 （提高容积率）将原规划中的别墅产品替换为洋房，整个项目以洋房+小高层+高层的搭配形式，可有利于回款速度及利润最大化。以洋房为提升项目整体品质产品。 8、容积率建议 1、主力户型面积区间建议 公寓户型参考 高层户型参考 别墅户型参考 定位前的思考 我们认为，本案定位一定要遵循下原则： 它一定是我们有、而区域市场没有的；或者有人提出，但我们可 以做得更优越的，此为差异化关键点； 它一定是目标市场需要的或者特别感兴趣的；一定要能反映好的产品品质，好的生活方式；必须具备适度的超前性与区域领导性；一定具有指标性。 它一定要反映出项目核心竞争力，使其客观存在项目无法复制。 只有这样的定位方向，项目在整合中，才能体现价值最大化，项 目才可以卖得又快又好！ 项目定位 建水首席 · 15万平米 · 公园宽景 · 水岸豪邸 项目形象定位 湖岸圣景 · 名门豪邸 我们的操盘策略 营销阶段模拟 关于沿用“广慈湖畔”的几点说明 说明一：品牌。好的开始，是成功的一半，广慈湖畔自去年底开盘至今已销售80%,可见市场对一期产品的接受度较高，第一炮已经打响了，可以说已经形成品牌。地产品牌的形成通常以案名为载体，那么一期已经打开市场，获得极高的认知， “广慈湖畔”的品牌已经得到了认可。那么作为本项目来讲，完全可以嫁接或者说延续一期的品牌，获得事半功倍的效果。 说明二：口碑。在县级城市的房地产项目，口碑尤为重要，至关生死。