2011年6月漳州市东山县天隆海御项目战略定位及产品定位报告过程沟通稿.pptVIP

一级客群 二级客群 三级客群 一级客群 区域来源： 县城及周边乡镇 职业特征： 养殖户、企业中高管、企业主等 置业目的： 改善居住条件 置业特征： 关注产品品质，对生活配套敏感性较低 经济能力： 个人年收入在15万以上 首次置业、改善居住条件、休闲度假 改善居住条件 休闲度假、投资等 二级客群 区域来源： 县城及周边乡镇 职业特征： 泛公务员、个体户、渔民、普通员工等 置业目的： 首次置业、改善居住条件、休闲度假 置业特征： 关注升值、海景资源 经济能力： 个人年收入在15万以上 三级客群 区域来源： 周边城市，潮汕、厦漳泉、浙江等 职业特征： 企业主、泛公务员、企业高层等 置业目的： 休闲度假、投资 置业特征： 购买力强，关注海景资源 经济能力： 个人年收入在25万以上 启动区客群定位： 目 录 核心问题 基地分析 旅游产业专题分析 东山宏观经济分析 房地产市场分析 客群调研分析 客群定位 产品初步建议 产品魅力化 本报告框架： 启动区产品体量建议 启动区产品户型配比 预计2015年将完成第一阶段框架的构建，旅游产业将进入高速发展期 东山楼盘单盘年去化量约3-4万㎡ 10万㎡左右较为容易形成一个相对完整的社区氛围 启动区产品体量建议：针对本地客群建议体量控制在8-10万㎡相对比较合适 基地情况 市场情况 旅游产业 客户需求主要以三房为主，面积集中在120-140 ㎡，建筑风格以现代简约为主 客户产品需求分析 首付集中在20万以下，总价主要集中在30-50万之间 客户购买力分析 市场成交产品主要以120-130 ㎡三房为主，占总成交比例21% 市场成交分析 市场供销情况 市场供销的主要产品是120-130㎡三房、80-100二房 客户需求 客群定位 受访客户需求主要以三房为主，面积集中在120-140 ㎡； 客户需求的主力总价在30-50万 以中高端客群撬动本案，后期逐步引导中端客群 启动期前期主要以中高端产品奠定形象，主要以标准三房，部分四房及楼中楼，后期逐步丰富产品线包括二房及紧凑型三房 产品定位依据 启动产品定位 户 型 面积(㎡) 套数 套 数比 面积(㎡) 面积比 一房一厅一卫 40-50 100 12% 4500 5% 两房两厅两卫 75-85 169 20% 13500 15% 三房两厅两卫 105-110 250 29% 27000 30% 三房两厅两卫 120-130 216 25% 27000 30% 四房两厅两卫 140-144 63 7% 9000 10% 楼中楼 160-200 50 6% 9000 10% 合 计 848 88% 90000 100% 启动区一期以偏高端产品启动，奠定形象之后，吸纳更多中端客群，之后丰富产品线，增加紧凑型产品 启动区一期 启动区位置选择 西北面地块靠近城市主干道，对于本地客户交通更为便利； 更为临近成熟片区，利于消除本地客户抗性 东面地块对于外地休闲度假客户价值更高； 运营建议 小学教育 商业配套 社区巴士 通过赞助学校，解决教育问题；打造社区生活商业配套，改变周边生活氛围较弱现状；引进社区巴士，改善业主出行便利性 商业配套 楼盘附件 位置 经济开发区，文昌路与疏港路交接处 项目总建 占地：2.3万㎡；总建：10万㎡（含酒店） 项目规划 8幢小高层，商业约1万㎡，鼎辉大酒店（15层四星级酒店，自营） 户型配比 主力户型为78㎡二房、90㎡三房 开盘时间 未定 开盘价格 —— 主力总价 —— 销售情况 —— 来访客群特征 来源地：主要来自县城西埔与乡镇，部分铜陵 购买目的：县城主要为首次置业，周边乡镇主要是为子女教育；部分长线投资 职业特征：县城主要为个体户、上班族；乡镇的主要为水产养殖户与个体户 产品特点 推广方式 围墙、派报 客群关注点 户型、地段、配套 一、住宅主要优势： 周边配套齐全，物业管理为中体物业； 二、住宅主要劣势： 西埔——鼎辉华苑 位置 经济开发区文昌路 项目总建 占地：万㎡；总建：2万㎡ 项目规划 住宅1.5万㎡，商业0.4万㎡ 户型配比 主力户型为80㎡二房、120㎡三房(可改为四房） 开盘时间 未定 开盘价格 —— 主力总价 —— 销售情况 —— 来访客群特征 来源地：主要来自县城西埔与乡镇，部分县城铜陵 购买目的：首次置业，部分长线投资 职业特征：县城主要为个体户、上班族；乡镇的主要为水产养殖户与个体户 产品特点 推广方式 围墙、派报 客群关注点 户型、地段、配套 一、住宅主要优势： 三房户型附加值高 二、住宅主要劣势： 西埔——庆隆晶品 位置 西埔镇东环路东侧、聚福路北侧 项目总建 占地：1.6万㎡；总建：6.8万㎡ 项目规划 7幢，分二期开发，一期4幢多层，二期3幢小高