2010南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告（雕刻一座城市的奢华）141p.pptVIP

用Art Deco 雕刻一座城市的奢雅 用高雅的红酒会、新锐画家作品展等活动，诠释Art Deco概念中的“优雅、时尚“的生活品味。 第二阶段主线 阶段推广重点： 开盘仪式 冠名盐城新锐画家作品展 营销策略 ——红酒品鉴会+开盘仪式 公关活动 五星级酒店 红酒冷餐会、高雅音乐伴奏、领导讲话宣布开盘 房管局领导、集团高管、购房客户 营销策略 ——冠名盐城新锐画家作品展 公关活动 美术馆画展、优秀作品在品牌馆展示 红酒冷餐会、高雅音乐伴奏、领导讲话宣布开盘 与江苏省或盐城市美术家协会联办 与美术家协会联办活动，树立项目的公信力与艺术性，新锐美术家的作品可以很好诠释Art Deco概念中的“时尚“的气质。 营销策略 传承建筑经典 演绎优雅生活 样板间开放、实景展示，把活动和样板间装饰紧密结合起来，演绎Art Deco的优雅生活方式。 第三阶段主线 阶段推广重点： Art Deco样板间开放、实景摄影展 Art Deco装饰品与海报展 鸡尾酒会+新年答谢会 营销策略 《奢雅Art Deco》摄影展 Extravagant ART-DECO Exhibition 邀请著名摄影师、聘请专业模特在样板房实景摄影 照片在售楼处内展示与Art Deco风格艺术品共同放在艺术展示区 之后编制成摄影集发布，与活动一起发放给高档客户 SP活动 ——Art Deco样板间开放、实景摄影展 营销策略 SP活动 ——Art Deco装饰品与海报展 在售楼处与样板间里布置Art Deco风格装饰品与海报，公开展示 到售楼处看房的客户都可以欣赏到展品 用Art Deco装饰品与海报渲染项目的艺术气质，无形中又制造一件样板间参观事件。 营销策略 市场加权算术平均系数修正表 4369 本项目价格（元/㎡） 60 2053 719 236 1301 修正值 1％ 49％ 15％ 5％ 30％ 权重 5993 4190 4794 4712 4337 修正价（元/㎡） 钱江方舟 天澜湾 香城美地 中远世纪城 学林雅苑 项目 通过以上的市场比较分析，我们得出一个符合现阶段本项目的市场定价应该在4369元/㎡，加之类比竞争项目都已有实体呈现，而本案在价格公示时，实体尚未成形，10年国家房产新政调控直接影响后续房市发展，未来预测将有小幅下调，两者相加预计有5％的向下微调，价格在4151元/㎡。加之外立面采用石材干挂工艺，每平方成本加60元，即未来项目市场合理价应在4211元/㎡。 营销策略 营销策略 09年盐城房地产市场的大幅度上扬 盐城具有一定的特殊时期及条件影响 10年国家收紧了房地产扶持政策 大力抑制投资投机现象 预测 10年房地产市场的区域价格不 会持续09年的涨幅水平 随着市场的正常发展、区域及项目的日趋成熟，三线城市市场的正常年涨幅水平在10—15﹪左右 本案后期如在项目形象包装、销售工程展示、售楼处展示、营销措施等溢价因素方面力度加大，上涨幅度有望突破市场正常水平。由于10年国家政策的出台会造成短期的观望，因此预计非不可抗因素外，10年市场价格年上涨幅度在10﹪左右 本案价格策略及策略目标 营销策略 试探市场接受度 快速回笼资金 让客户感受到项目潜力 给客户紧迫感 小幅提价 稳步调整 总 体 定 价 原 则 价格策略 策略目标 增加销售速度 平开高走 建议在蓄水期时仅公布价格范围，进行客户价格试水，测试目标客户心理价位，开盘前一周公布最后调整价格，以保证开盘的顺利。 后期通过溢价因素的不断显现、加推房源的位置趋好性、逐步调整价格，以造成客户紧迫感，让客户感受到项目升值潜力，并最终达到领先区域市场价格水平目标，实现最大化利润。 营销策略 建议 项目整体营销思路： 1、先期塑造项目区域内高品质楼盘形象，倡导高品味圈层生活； 2、充分挖掘项目价值，利用溢价因素，拉升价格空间，领先于市场平均价格； 溢价因素包括：售楼处形象、接待服务水平、销售人员素质、样板示范展示 3、利用合理的推盘节奏，适度规模、多频次，造成房源紧俏现象； 营销策略 项目入市时间及条件： 条件一 条件二 条件三 条件五 条件四 销售道具全部到位 具备完整的售楼处 销售队伍组建完成 样板间包装完成 现场示范区包装完成 入市条件 形象条件 基本条件 设置现场及市区双接待处 售楼处蓄水时间充足，2月以上 人员细致培训，竞争上岗 充分展示项目的形象 充分塑造项目的形象 给客户信心，促进销售 营销策略 入市时间建议： 1、从整体南部新区项目推盘时间来看，大多数项目都会在5月份左右推出新房源，供应量较集中，对于项目自身而言，开盘如果要达到预期的轰动效果，支撑预期的区域领先价格，必须充分展示项目的形象，给予客户足够信心。根据项目