房地产权属制度 课件PPT.pptVIP

房地产权属制度 一、概念 二、土地权属制度 三、房屋所有权 四、房地产权属登记制度 房地产权属即房地产产权归属，是指房地产产权在主体上的归属状态。 房地产产权是指以房地产为标的的民事权利，是权利人依法对其所有的房地产享有的占有、使用、收益和处分的权利。涵盖了房产权和地产权两方面的内容。 两者的区别在于：前者强调权利与权利主体的联系，而后者则强调权利本身。 （一）土地所有权 和使用权 （二）国家土地所有权 （三）集体土地所有权 （四）土地使用制度 土地所有权的概念和特点 1、主体的特定性：土地只能为国家和集体所有; 2、交易的限制性：土地所有权不能以任何形式交易; 3、权属的稳定性：由于主体的特定性和交易的限制性，我国的土地所有权处于高度稳定的状态; 4、权能的分离性：土地使用权从土地所有权中分离出来，使之成为一种相对独立的物权形态并能够交易. 土地使用权的概念和性质 我国的土地使用权是指公民、法人及其他组织依法控制、支配全民所有或集体所有的土地及其收益，并排斥他人干涉的权利。 1、土地使用权是一种物权； 2、土地使用权是一种他物权； 3、土地使用权是一种用益物权； 4、土地使用权是一种新型用益物权。 现代各国土地所有及使用形态 1、全民所有、无偿使用； 2、土地上、下级所有权并存，土地使用受两个所有权制约； 3、土地由私有与各级政府分别所有、各自使用； 4、土地由国王名义所有，土地使用权类似于土地所、集体使用。有权； 5、土地合作组织集体所有 （1）一元制：一个国家或地区，仅存在单一的国家土地所有权。包括一元一级制和一元多级制。 ①一元一级制：元首制和中央政府制； ②一元多级制：单一的国家土地所有权，由多级主体代表和行使。 （2）多元制：一个国家内存在着多个彼此独立的国家土地所有权。 1、概念和特点 （1）主体的唯一性 （2）完全性和绝对性 （3）权能可分离性 （4）转移的单向流入性 2、国有土地所有权的取得方式 ：承继 ，没收 ，土地改革 ，依宪法规定直接取得 ，征用。 3、国有土地的范围 《土地管理法》第8条规定：城市市区的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 （1）城市土地； （2）城市以外的土地：包括农村、城市郊区和未被开发利用的地区： ? ①国家所有的工商企业、农林企业、能源、交通、水利设施占用的土地； ?? ②国家所有的文化、教育、卫生和其他公益设施占用的土地； ??? ③军事用地； ?? ④其他已经确定为国有的土地； ??? ⑤无人居住、使用的土地； ??? ⑥其他不能被确定为集体所有的土地。 4、国有土地所有权的内容 （1）占有：可以分为所有人占有和非所有人占有、事实上占有和法律上的占有 国有土地的所有人占有：指国家作为所有人直接对国有土地加以实际控制的情形，在我国可以由国家机关之间实施，也可以由国家指定的国有企业、事业单位实施： ①占有的主体是国家拥有的实体; ②目的是为了履行国家的政治、经济、文化和其他社会职能; ③占有者取得占有是无偿的。 国有土地的非所有人占有是指国家以外的民事主体依法对国有土地进行实际控制的情形 ①占有的目的是为了实现本组织或本人自己设定的目的； ②占有者取得占有是有偿的，或至少是通过某种交易方式取得的。 （2）使用 （3）收益 （4）处分：既不允许转让，也不允许放弃 5、国外土地产权的发展趋势及其对我国城市土地产权结构安排的启示 （1）土地所有权由绝对化向社会化发展； （2）土地产权由以归属为中心向以利用为中心发展； （3）土地产权向立体化分界发展。 ? 1950年《土地改革法》和《城市郊区土地改革条例》，农民取得了土地所有权； ? 1952年，互助合作社运动； ? 1956年，农业合作化，土地转归集体所有； ? 1962年，确定农村集体土地所有制； ? 1978年，农村土地承包经营责任制。 1、特点 （1）集体土地所有权的不完全性； （2）集体土地所有权的相对性； （3）权能可分离性； （4）移转中的单向流出性。 2、主体 根据我国现行立法的规定，集体土地的所有权主体一般是农民集体，但在某些情况下可以是乡（镇）农民集体或农业集体经济组织内的农民集体: （1）集体所有的土地依照法律属于