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住房为何成为投资的热点 第六组：刘溪 王换利 薛姣 张朦静 目录 背景了解 如何理解中国住房过度投资现象 宏观经济政策与住房投资 郎咸平的言论 其他相关言论 关于房改 关于住宅投资 自1998年以来国家政策的重点是鼓励(甚至有些地方制各种政策)促进个人能自购住房,刺激住房消费需求。从政策传递的信息来看,住房商品化就是每个人都能用货币自购住房。这正迎合了国人的心理,拥有一套自己所有权的房子是几乎每个人的梦想。 以投资的角度来看住宅投资较之于其他的投资形式优势较多。 一是保值增值风险小。住宅投资有自用和投资双重功能，既可通过出租来获取 收益，或是通过抵押融出资金，又可出售转让赚取差价利润。二是盈利时间长、空间大，住宅产权为70年，土地资源的有限相对于人口的不断增加，需求的提高，使得其价位总体趋势向上。 三是可以小博大选择贷款买房，借款时间长、利率低，前期投入的自筹资金不多，掌握了趋势和方法技巧，投资可以事半功倍。 住房投资现象背后的理性机制 　理性：转型社会中的防御性投资 防御性投资实际上是高风险下的理性选择。中国社会是一个转型社会，而转型社会的根本特征就是制度的不确定性及其所带来的风险。于是，在一个风险社会中，房子无疑是最好的防御性投资品种。 住房投资现象背后的理性机制 非理性：作为信号机制的房子 中国住房的过度投资，还在于“房子”在中国已不单是一个房子，还承载了太多的象征和意义。 在当今社会“房子”实际上已经成为当前中国社会阶层区隔的一个最重要的信号机制，它体现了主人的社会身份和社会生存能力。 人类对于住房的占有是非理性的，甚至带有明显的炫耀性，因此是无限的。所以出现了不仅拥有第一套居所，多数还有第二套居所，如度假村，别墅等，而且还有购置多套房产的投资需求。 　 以“信号机制”的研究荣膺诺贝尔经济学奖的学者斯彭斯指出，任何一种事物，当它被当做一个信号机制的时候，就不可避免得存在对该事物的过度投资倾向。按照这个理论，在中国，正是因为房子被太多的领域作为最重要的信号机制，它必然会被过度投资。 宏观经济政策与住房投资热 当前宏观 经济 的失衡状态： 消费无法与投资同步增长的不平衡 宏观调控的无力 长期 的低利率政策导致货 币供应量增加是引起住房投资热 的主要原 因, 而住房货 币化政策更强化 了投资与消费的失衡, 刺激 了住房投资行为的扩张, 使收入不再是约束住房投资的最重要 因素 。 在未曾有过房地产泡沫化的经验前,人们总是认定房地产价值稳定,且具有不可移动的特点,是人们投资的首选。所以,随着货币供给的增长,人们会将更多的资金用于投资房地产。换言之,长期的低利率政策是导致房地产热的具体因素。 宏观经济政策与住房投资热 货币政策对住房投资具有强烈的影响,这里存在四个方面的因素: 一是住房需求对利率的反应敏感,无论是名义利率还是实际利率。 二是绝大多数的住房是利用分期付款或者抵押贷款的方式购买。 三是人们对住房的需求依赖于其它资产的报酬率。 四是住房的投资决策在很大程度上受到乐观情绪的影响,宽松的货币政策进一步加强了人们的这种乐观情绪。 注：如果持有其它财富形式例如债券的收益率比较低,那么住房相对成为吸引力很强的资产形式。 注：拥有住房的成本包括利息成本(分期付款的利率)、不动产税以及折旧,当这其中的两者如利率和税比较低时,人们愿意持有更多的住房,住房需求对利率反应更敏感。 注：银行的房地产贷款利率也一直保持较低水平,各商业银行目前的房贷政策具有一定的灵活性,当房地产业相对于其它行业利润率提高,为了追求盈利,银行愿意提供更多的房贷。 郎咸平谈住房需求 市场本身的主体需求 一：资金实力很强的群体，主要是成功的私营企业老板、境内外上市企业高层主管、大型国企高层主管、政府部门的实权人物、城市高级白领阶层。 二：30~40岁已经成家立业尤其是有孩子的群体。 三：20世纪80年代后出生的这批人。他们基本上都是独生子女，生活在父辈优越的条件下，他们有住房的需求。 四：从农村转移到城市的人口。在我国城镇化过程中，将有两亿到三亿人口从农村转移到城市里来。 注：他们有住房和租房需求，需求更强劲。如果这两三亿人口都转移到城里来，就相当于多出一个美国、多出两个日本、多出两个俄罗斯。这么大的需求规模得需要多少房子才能满足供应？ 中国的国情很特殊，人口多，无论对什么东西的需求后劲都源源不绝。 郎咸平谈投资 如果10年前你有10万元，你以什么样的方式保留到今天最划算？ 存款？买电视？买冰箱？买汽车？买柴米油盐？ 一个是股票，一个是房子。 房子不仅有居住价值，它还有投资价值，更重要的是还有抵消通货膨胀的作用。 房子是一种极特殊的