土地制度变化对房地产市场的影响.pptVIP

土地制度变化对房地产市场的影响 杨 皓 1982年以来我国土地政策历史演变 1982年以来我国土地政策历史演变 一、土地制度变迁对房地产市场的影响 二、土地购置和房地产的开发 土地制度变化对房地产市场的影响 1、我国土地制度的变迁 2、地价与房价的关系 3、土地制度对房地产市场的关系 政府土地供应计划 企业资金状况和融资环境 商品房市场形势及未来走势 宏观经济形势 信贷政策 税收政策 地价 经济结构 地价与房价的相互关系 首先，无论是长期还是短期内，房价及其预期是低价最主要的影响因素。处于上升趋势的房价以及活跃的商品房销售市场会使得开发商对市场前景充满信心，加大土地竞争力度，从而推动地价上升。 其次，在长期内，地价是房价的底线，如果地价高于房价或者房价与地价差额使得开发商投资地产项目无法达到目标收益率，那么开发商会逐渐转移到其他收益率更高的行业，这都会减少商品房供给，推动房价上升，使得房价与地价的差额达到一个市场满意的水平。 最后，短期内地价的上升通过影响消费者和开发商预期，进而推动地块附近房价的上涨 对房价的影响 随着全国各地房价的快速上涨，土地的价格上涨成为一种必然趋势。而土地的价格上涨，特别是当土地的价格快速上涨时，一些企业或一些人利用自己手中持有的土地，对土地进行囤积、对土地进行炒作也就成为自然。而土地的囤积与炒作，必然会推高市场土地的价格，而多次的土地炒作又会使土地的价格轮番上涨。而土地增值税的征收，一定意义上可以遏制国内房地产市场土地的流转与炒作，降低房地产市场泡沫吹大的风险。 对房地产开发商利润的影响 应缴土地增值税增加，企业所得税可扣除金额亦随之增多，应缴企业所得税减少，但由于土地增值税的税率较高，企业所得税减少幅度无法抵消土地增值税的增长，所以企业的税负增加，而利润会相应地下降。 《土地增值税的暂行条例》颁布已有13个年头，但开征该税种的初衷，即便放在目前这种比以往有过之而无不及的房地产市场。依然是适用的。在此之前采用的预征方式，由于征收比例过低对房地产市场的影响不大。而征收土地增值税对企业利润和税收产生的影响，在一定程度上可以遏制国内房地产市场土地的流转与炒作，同时能够在一定程度上挤压房地产企业过高的利润，使房地产市场能够朝着健康的方向发展。 1、土地购置及开发增速放缓（2000年-2004年） 2000年后，尽管商品房市场平稳发展，但土地购置面积增速逐渐放缓，2004年土地购置面积同比增幅比2000年下降近30个百分点，完成土地开发面积出现同比下降（-10.9%）。同期商品房新开发面积和销售面积总体波动幅度不明显。 2、土地购置和完成开发面积波动变化（2004-2007） 2004年提出“8.31”大限，土地实行招牌挂，一定程度上提高了土地成本和投资风险，土地市场扩张步伐放缓，2005年和2006年全国土地购置出现同比下降（-3.8%和-4.4%）。同期新开工面积和销售面积白痴同比增长，2007年土地市场呈现火热局面，土地购置面积止跌回升，同比增长10%。 3、土地市场出现低迷（2008年) 2008年受整体房地长市场的影响，土地市场较为冷清，土地购置和完成土地开发面积出现同比降幅分别为8.6%和5.6%。同期销售面积亦大幅下跌18.51%。另据统计，土地流拍流标情况在各地多次出现。 4、土地购置及开发仍同比下降，但2009年4月以来环比连续增长。 2009年上半年土地购置及开发仍同比下降，降幅分别为26.5%和15.2%。但从环比来看，6月土地购置和完成土地开发面积环比大幅增长44.5%和22.5%。