土地增值税政策与管理.pptVIP

土地增值税政策与管理 主要内容 一、概念 二、土地增值税的征税范围 三、土地增值税的纳税义务人 四、土地增值税的税率 五、土地增值税应纳税额的计算 六、土地增值税的减税与免税 七、土地增值税的征收管理 八、工作中需注意的业务问题 一、概念 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的种税。 二、土地增值税的征税范围 土地增值税和征税范围是指有偿转让国有土地使用权，地上的建筑物及其附着物。 确定土地增值税的征税范围的两个条件： 其一，只对转让国有土地使用权及其地上的建筑物征税： (1)转让的土地，其使用权归国家所有的征税 (2)对出让国有土地使用权取得的收入不征税 (3)土地使用权、地上建筑物及附着物的产权产生转让征税； (4)不论是单独转让国有土地使用权或国有土地使用权与房产产权一并转让，均应征税 其二，只对有偿转让的房地产行为征税。 对征税范围若干具体情况的判定 １、以出售方式转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物 A．出售国有土地使用权的 　Ｂ．房地产开发 　Ｃ．存量房地产的买卖 ２、房地产的断承、出租、抵押、重新评估和房地产的代建行为 ３、房地产地赠与 ⑴房屋所有人、土地使用权所有人将房屋权、土地使用公赠与直系亲属或承担直接赡养义务人； ⑵房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。 ４、房地产的交换 对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。 ５、以房地产进行投资、联营 对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资 、联营的企业中，暂免征收土地增值税；对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。 （财税[1995]48号） 从2006年3月2日起，对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,按有偿转让房地产征收土地增值税。 （财税[2006]21号） ６、合作建房 暂免征收土地增值税 ７、企业兼并转让房地产 暂免征收土地增值税。 ８、因国家收回国有土地使用权、征用地上的建筑物及其附着物而使房地产权属发生转让 三、土地增值税的纳税义务人 土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（简称房地产）并取得收入的单位和个人。 四个特点： 第一，不论法人与自然人。 第二，不论经济性质。 第三，不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人 第四，不论部门。 四、土地增值税的税率 五、土地增值税应纳税额的计算 应纳税额＝∑（每级距的土地增值额×适用税率） 速算扣除法计算。 即：计 算土地值税税额，可以按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系 数的简便方法计算， 土地增值额＝转让房地产所取得的收入－扣除项目金额。 １、转让房地产取得的收入确定。 转让房地产取得的收入：应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。从收入的形式来看， 包括货币收入、实物收入、其他收入 ２、增值额扣除项目金额的确定 ⑴增值额扣除项目的有关规定 ①取得土地使用权所支付的金额 Ａ.纳税人为取得土地使用所支付的地价款。 Ｂ.纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用。 ②房地产开发成本 。包括土地的征用及拆迁补偿费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配置设施费、开发间接费用等。 ③房地产开发费用 。销售费用、管理费用和财务费用 Ａ、纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机枪的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为： 利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5 ％（注：利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额）。 Ｂ、纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为： （取得土地使用所支付的金额＋房地产开发成本）×10％ 此外，财政部、国家税务总局还对扣除项目金额中利息支出的计算问题作了两点专门规定： 一是利息的上浮幅度按国家的关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除； 二是对于超过贷款期限和利息部门和加罚的利息不允许扣除。 ④旧房及建筑物的评估价格 成新度折扣率的含义是：按旧房的新旧程度作一定比例的折扣。 ⑤与转让房地产有关的税金 ⑥财政部规定的其他扣除项目 加计20％的扣除 ⑵