第四讲 房地产市场调查.pptVIP

第四讲 房地产市场调查与分析 城市学院 城环系 主讲教师 汤蓉 学 习 目 标 1、学习如何收集掌握全面和可靠的信息,准确估计市场目前和未来的发展趋势和程度. 2、了解房地产市场调查的程序及常用方法.  第一节　市场调查概述 1、概念 市场调查:系统地设计、收集、分析并报告与公司面临的特定市场营销状况有关的数据和调查结果的过程。 房地产市场调查：开发商为了项目开发的需要而进行的市场调查活动。 ２、目的 为企业决策者进行预测、决策、制定计划提供依据． ３、市场调查的特点 （1）服务性　信息是前提 （2）科学性 科学的方法与调研程序 （3）应用性　解决特定的营销问题 （4）不确定性　 　　调研对象不确定 　　统计方法存在误差 　　分析推断的偏差 4、房地产市场调查的特点 调查内容的广泛性 调查内容的针对性 调查内容的时效性 调查方法的多样性与专业性 调查结果的局限性 第二节 市场调查的内容 市场环境调研 微观环境-企业性因素 中观环境-城市建设与规划,房屋总量与需求等 宏观环境-社会因素及影响力.如人口,经济,自然,技术,法律,文化,教育等 (1)、政治法律环境调研 政治权利影响市场营销.如进口限制,外汇管制,劳工限制等. 法律环境-对市场消费需求的形成和实现有调节作用. (2)、技术经济环境调研 经济环境-调研需要考虑的因素包括:家庭生命周期及所处阶段,地址与消费品生产供应状况,城市化水平等. 技术环境-科技是第一生产力. (3)、社会文化环境调研 社会文化: 指一个国家或地区的民族特征,价值观念,生活方式,风俗习惯,宗教信仰,伦理道德,教育水平,语言文化等的总合. 主体文化: 支配作用. 次级文化: 如种族,地域,宗教. *主要调研内容包括: 教育水平,宗教信仰,价值观念,消费习俗,消费时潮. (4)、自然地理环境调研 *主要调研内容包括: 土地资源,生态环境,环境保护 2 、 市场需求调研 (1)、生产者需求调研 生产者用什么样的经营目标和战略 采购程序,参与人员,评价标准等 (2)、消费者需求调研 了解消费者需求是企业经营活动的核心 依据市场需求确定企业经营方向,产品构成,产品质量 3、市场营销要素调研 产品调研 产品的开发设计实验改良，销售前景，市场预测，售后服务等调研。 价格调研 市场供求及趋势，影响价格的因素，新产品定价策略等 分销渠道调研 包括选择各类中间商的调研，对影响分销渠道的因素的调研。 促销调研 1 广告促销调研 2 人员促销调研 3 营销推广活动的调研 4、市场竞争调研 对手情况 生产能力，经营能力，市场地位 对手产品信息 产品优势，市场占有分额，消费者的认可程度，营销策略，对我方的影响。 第三节市场调研方法 一、目的性调查方法 １、探索性调查 　　目的是发现问题，提出问题。 　　方法是借助二手数据的分析、个案研究、专家咨询或调研、试验性研究。 ２、描述性调查 　　对事物的状态、规模、特点和过程进行准确的定量描述。（５Ｗ＋１Ｈ） ３、因果性调查 　　各种现象之间、各种问题之间的相互关系的原因和结果。 ４、预测性调研 　　运用数学方法，估计未来一定时期对某种物业需求量及变化趋势。 二、范围与对象调查法 １、全面普查法 　　耗费大，周期长。可借用国家权威机构的普查结果作为二手资料。 ２、重点调查法 　以总体中有代表性的个体作为调查对象，进而推断出一般结论的过程。 ３、抽样调查法 　分为随机抽样和非随机抽样。 　　 三、资料采集法 １、文案调查法 　通过收集各种历史和现实的动态统计资料，即二手资料，在办公室内进行统计分析的方法。 ２、实地调查法 　由调查人员通过访问、实验或观察等方法直接收集第一手资料，再进行整理分析的方法。又称初级研究或一手资料研究。 第四节市场调查程序 一、准备阶段 １、确定调查目的 ２、建立调查组织 ３、初步情况分析 二、实施阶段 １、制定调查方案 2、搜集资料 包括一手资料和二手资料 3、资料的审查　抽样及调查方式，资料真实性，调查结果复审 三、分析与总结阶段 1、分析数据　整理、编号、统计、结论 2、撰写调查报告 要求：客观真实、简明扼要、结论明确、制作美观 主要内容： 调查目的、方法、步骤、时间等说明 调查对象的基本情况 所调查问题的实际情况与分析说明 对调查对象的基本认识，做出结论 提出建设性的意见和建议 统计资料、图表等必要附件 3、总结反馈 第五节房地产市场调查的主要内容 一、市场环境调查 1、宏观环境调查 政治、法律、经济环境、房地产市场总体运行状况、人口、技术、开放程度等。 2、区域环境调查 区域经济、城市规划、社会文化环境、房地产企业情况、专业机构