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房产经纪培训课程七 第一章 如何与业主，客户沟通 第一节 房产经纪人的精神 第二节 与业主沟通 与客户交谈的注意事项 如何接待 第五节 客户的分类 房产经纪人的精神 二，与业主沟通 目的——方法——结果 （一）我只听说过XXX公司，没听说你们公司，你们公司怎么样。 1不诋毁别人公司。 2介绍我们公司的服务特色，服务特色：强调交易安全，实行先产权调查再签订交易合同，确保产权真实性。专业性强，我们有法律专员负责为双方拟定交易合同，我们的企业理念；安全、迅速、合理。收费透明，收取固定比例佣金，不嫌差价。 3、介绍一下经纪人自己的优势。 4、请您给我一个机会，感受一下我们的服务，我相信不会令您失望。 【二】我愿意自己卖，方便又节省钱。 自售的缺点： 无法让买方产生竞争，出售价格比较低。 安全无法保障，房地产纠纷、官司不断。 花太多时间在售屋上，会影响其他事。 无法主动与买方洽谈。 广告费负担重。 销售管道与销售手段太少。 无法过滤客户，生活受打扰。 女方东带看存在危险。 比较不会推销，介绍产品。 定价策略、议价方法，收定 不够专业。 买方防范心理较重，不利成交。 综合话术： 自己卖省中介费，但房子不同于一般商品交易，涉及很多的专业知识，繁琐交易流程以及合同拟定，几十万的房子，如果环节中出现问题，损失巨大。这就不光是省点中介费的事情，反而因小失大。在房屋买卖过程中，涉及交易配对，买卖谈判，合同拟定，过户、交款、收款，房屋交接等系列繁琐的交易细节，并不象您想象的那么简单。现在也越来越多的客户选择我们节省时间，精力，放心。 另一方面，自己卖确实会省掉中介佣金，但是您想一下，如果您没有过多精力的话，会吃不消的。自己找客户累，帖了广告，客户随时会要求看房子，而您又正在上班的时候怎么办。在深夜的时候突然有人打电话问您房子的事情。。。您想你的生活是否会被一套房子出售所打乱。一个真实的体会，以前我没做这行的时候，我一个朋友自己卖了一套房子。结果落得个神经衰弱。您说值不值得。。。 【三】为什么要签委托，会不会把我套进去？ 客户资料是公司机密，绝对必威体育官网网址。 需要你授权，不签委托等于你没有授权，我们没有权利帮你卖房。 电脑输入需要契据号，后续服务都以契据为起点。 不签委托时，看房者为中介，签委托后都是真正买方。 委托合同双方是平等的，我们同样会有约束。 可避免一房二售的纠纷。 不签的原因在哪里，顾虑的重点在哪里，解释合同条款对你并无害处。 以前社会重视口头承诺，现在社会重视法律承诺。 举结婚为例，到头来还是会选择一个。 综合话术 签订书面的委托，是得到您的授权，这样我们才会有资格帮您卖您的房子，口头委托起始是对您的不负责，有了您的书面授权，才有该套房子的合同编号，您的房子才能输入我们的电脑系统，这样我们就可以帮你上橱窗，上报纸广告，而且输入电脑销售系统后不光我知道您有此套房屋出售，其他同事也可以在系统上查到此房出售的信息，甚至其他分行的同事也可以看到，这样您的房屋销售面就广了。 通过书面形式明确双方的责、权、利，对您，对我们都是一个保障，其实您关心的是在短时间内帮您达到售屋的心愿，我们的初衷跟您是一致的。并且您签订了一般委托，您同时还可以到其他公司委托。对您的交易没有任何限制。在委托期间内您也可以随时行使您的委托撤销权益、只需您给我们一个电话就可以了。所以您看根本就不存在什么所谓的套。 四、当房东询问房价时如何回应？ 1、您认为可以卖多少？ 2、我们的专业告诉我们不能不负责任的随便说说 3、我们必须先了解房屋的状况，包括地段、小区环境、户型、面积、楼层、朝向、装修以及市场等等情况。 4、房价的决定权在房东。 5、此类房子开价应该是***价到***价比较合适 6、但不保证***万卖的掉或一定卖不掉 7、我们做服务业的就是客户想卖多少，我们尽量帮他卖多少。 8、你问我就问对了，以我我三年的工作经验来看，我个人认为此类房子每平米***钱比较适合市场（低于房东报价***） 9、我希望是***万到***万帮你卖掉最好，但是有时候卖房讲缘分，要根据市场和买方来定。 10、可以先试试这个价格，看看买方的反应再做调整，最后卖房决定人一定是你。 五 委托的期限太长？ 1，只有好处，没有坏处，多申请广告费，集中促销人力，财力。 2，倘若不相信我们，即使只委托一天也都长。 我们大公司客户很多，享受公司资源，即使没有成交的客户还可以做您的朋友，帮您建立人际关系 对您的案子有信心我们才敢接 我们并不只做开发，我们开发没有奖金，目的是帮您销售，责任在后头 需要好价钱，时间短有可能吗 续约比较麻烦，填更改附表，耽搁时机 只有对您有好处的我们都愿意，即使花再长的时间 在长的精力我们都愿意 时间短 损失最大的是您 我的立场和您相同 您觉得我何