2006武汉星河时代商业部分策略思考汇.pptVIP

第三部分 业态定位思考 共同造市，差异竞争 业态定位考虑的几个因素： 尽可能引进符合项目实际需要的新业态； 对原有业态强烈冲击，颠覆旧有商业格局； 业态规模必须足够大，以至于3-5年内无人 能出其右，形成规模和品牌上的强势地位； 将项目打造成古田区域新的品牌商业中心。 业态定位考虑的几个因素： 主流业态和核心店 项目开业后对周边商业物业形成竞争态势，以 吸引人气，积聚商气 强调多业态经营，使各业态之间优势互补，降 低整体经营成本，提高利润率，预防风险 业态定位考虑的几个因素： 品牌超市[百佳]、[屈臣氏]等 大型餐饮[三五醇]、[艳阳天]等 适合作为主流业态引进，与周边商业设施错位经营 首层和二层尽可能采用产权清晰、便于日后管 理的内置步行街业态 引进现代百货或综超作为核心店，必须考虑采 用适合产权分割的办法 将项目化整为零进行销售，确保回笼开发资金 业态定位考虑的几个因素： 项目业种定位 国际、国内知名综超品牌店 服饰类品牌旗舰店 休闲娱乐品牌体验店 知名专业主题店（数码、通 讯、特色餐饮、亲子乐园） 国际、国内知名餐饮连锁店 第四部分 项目资源配置思考 主力店资源配置思考 特 色 餐 饮 资 源 配 置 思 考 第五部分 项目行销建议 属智业管理层、城市金领、中产阶级、自营业者有很强经济实力和投资意识； 对开发商的品牌和资信非常认可； 对项目的发展前景非常看好，业态定位等能够吸引其投资兴趣； 追求高于银行利息的固定回报，规避货币贬值的风险； 满足自身经营的需求； 对项目本身的交通、配套、便利性等有较高要求； 对项目增值潜力看好； 对区域改造和发展前景非常看好； 对本项目的商业形态和经营前景非常看好。 客户特征分析 客户定位 本社区有投资意识的居民； 本社区有自营店铺需求的居民； 本社区周边社区看好项目发展前景的居民； 看好本区域特别是本项目发展前景的商家及个人； 发展区域连锁机构的品牌商家； 抢占本区域发展至高点的大型品牌商家； 对开发商品牌和资信非常认可的商家及个人； 期望实现快速投资回报的投资者； 对项目投资回报达到一定预期的长期投资者。 整体商业部分单独命名，商业中心和街铺统一规 划、统一招商、统一销售和推广、统一经营管理， 以整体形象面世，以长期稳定的回报实现项目可 持续发展 租售并举，制造熟铺概念，拉高商铺的销售价格 实施销控，针对位置好的旺铺和位置相对较差铺 位搭配组合销售，实现项目的整体销售 行销建议 街铺可采用竞拍方式销售。针对一层位置极佳的龙头 铺，拿出一部分作为竟价拍卖资源，拉高单位面积的 价格，扩大影响力，整体带动商铺的销售和价格走强 商业中心引入产权式商铺概念，分段销售，保留商业 中心第三层的产权 可阶段性的采用部分整体面积的相对低价销售，以快 速实现资金回笼。务必在2006年底之前将商业部分交 付使用 第六部分 项目盈利模式思考 三大板块互动支撑，互为赢利诱因 商业、大型餐饮 竞拍模式、产权式模式 品牌商家领军进驻 商铺银行 熟 铺 商铺银行解码 “商铺银行”是房地产证券化的积极尝试，其原型是在20世纪中后期风靡 西方发达国家的房地产证券化不动产经营投资模式。 “商铺银行”的投资管理、投资回报、投资收益均由银行提供专业服务， 由专业投资管理公司统一操作、全权负责，所有资金流动全部在一本存 折中体现，称为“商铺银行一卡通”，可最大程度地保证投资的安全性 。 “商铺银行”的商铺投资形式帮助商铺投资者解决了投资的安全性问题。 “商铺银行”的投资者由银行统一办理商铺一本通，商铺按揭贷款、投资 额、收益额均通过银行在一本存折上处理和体现，同时每季的租金返还由银行负责监管发放给投资者，在满足要求的情况下可凭一本通向银行进行铺位抵押，从而使资金周转更自由。此外，商铺投资一本通还享有多个商家的优惠待遇，享受金融机构的多项专项理财服务。 商铺的销售价格定位策略 以汉口春天、紫薇花园的销售价格为参照系数，按照住宅的高出比例定价； 以高出汉口春天、紫薇花园的商铺价格的10-20%定价； 按照商铺年回报8%、三年回报期的方式加价。 在实施操作前期，会对整个项目、周边项目及相关项目做一个整体的调研、分析、对比，测算出适合的市场销售价格。 商铺的租赁价格定位策略 以汉口春天的租赁价格为参照系数，按照高出其50%的比例定价； 按照商铺年回报8%、三年回报期的方式测算租金标准； 考量各营业态的承受能力及租金递增的因素。。 第七部分 项目工作计划 （整体周期约9个月）  商业部分策略思考思 市场环境思考 第一部分 机遇与挑战并存 古田沿革 武汉市13个老