2011年南京江宁区房地产住宅市场调查报告.docVIP

南京江宁区房地产住宅市场分析报告（2011-4-21） 一、江南区现状及城区发展趋势 （一）江南区域现状概况 江南区位于广西首府南宁市西南部，邕江南岸。因城区坐落于邕江南岸而命名为江南区，管辖那洪镇、江西镇、吴圩镇、苏圩镇、延安镇5个镇及福建园街道、江南街道、沙井街道3个街道办事处，总面积为1154平方公里 江南区是个后发展城区，拥有大片可供开发的土地和市区内最长的滨江水域，是发展都市型工业、休闲娱乐业、房地业、现代物流业的良好场所。随着大南宁的形成和中国—东盟自由贸易区，江南区已成为南宁市新的投资热土。提出了“工业化、城市化”的发展战略之后，不仅使江南区工业区的地位得到了进一步巩固，同时也使江南区的城市建设和第三产业走上了快速发展的轨道。 江南区根据其区域特点概括起来，具有“四大优势”： 核心区域优势： 江南区是五象新区和老城区的核心区域，拥有大片可供开发的土地和市区内最长的滨江水域，是发展都市型工业、休闲娱乐业、房地业、现代物流业的良好场所。 便捷交通优势： 南宁11座大桥横跨江水，江南大桥的建成通车使用，全速提升江南交通；吴圩机场的扩建，长江三角洲、珠江三角洲城市航班的增加，加速江南区的发展。 3.人气商贸优势： 江南大道沿线及周边主要具备旅游娱乐、购物休闲以及餐饮业； “10＋1”大道形成一条凝聚传统与魅力，集购物、休闲、娱乐、饮食、文化、旅游为一体的东盟风情特色景观商业街区；白沙大道汽车销售一条街成为辐射西南地区的中高档汽车销售中心。这一切增加了江南区的人流和物流。 4.环境优势： 江南区工业生产地的搬离，势必将大大改善居住环境。在江南大道、沙井大道、五一西路、壮锦大道、白沙半岛、亭子片区、石柱岭片区具有一批房地产项目。逐步形成房地产业有序、健康、高质、快速发展，创造洁静优美的人居环境。 （二）江南区市政规划及发展趋势 1、江南区市政规划 实施“136”工程和旧城改造项目，完善城市功能。根据城市发展需要，对一些重要地段进行改造和亮化美化。结合建设“136”工程。堤路园工程的实施，按照“旧改一片、新建一片、繁荣一片”的原则进行旧城改造。近期主要实施白沙片区旧改项目，面积约1300亩，将建成环境优美，功能齐全商住新区。 2、发展趋势规划——“一区两带多组团”的城区发展空间布局“一区”——多点式商贸区范围吴圩、苏圩、江西、延安镇。根据各镇资源特点和比较优势，分别侧重发展商贸、物流、农产品加工、食品加工、旅游、房地产等主导镇域经济快速发展的产业。吴圩镇重点发展商贸、物流、房地产业；苏圩镇重点发展储运、食品加工业；江西镇重点发展旅游业；延安镇重点发展农产品加工业。（一）区域市场划分 按房地产发展特征，江南片大体分为三个板块： 五一沙井板块（老江南板块）；白沙星光板块（新江南板块）；壮锦那洪板块（新兴的城南板块）。 从规划上看来，江南区发展的灵魂在于由产业经济来带动区域人居发展，这是江南区与其他区域相比最大的优越感来源。 如果要对目前南宁房地产发展得最为顺畅的兴宁区与青秀区进行定位分析，兴宁区仅仅是消费的商业区，而青秀区则十分现代化，但也只是一个城市房地产兴起的区域，而不是经济兴起的区域，换言之，江南区由于具备较为雄厚的产业支撑，未来的江南区或将发展成为南宁的副中心。 （二）3月江南区各板块在售项目统计表： 江南 白沙星光板块 五一沙井板块 壮锦那洪板块 在售楼盘数量 3 4 5 待售/新增楼盘数量 1 3 0 楼盘规模（亩） 61—583亩 华南城3406亩 4-586亩 52-463.06亩 主要物业类型 纯住宅 纯住宅 纯住宅 目前均价 （元/m2） 6500元/㎡ 6900元/㎡ 5400元/㎡ 主力户型 紧凑二房、三房 二房和三房 二房和三房 主要消费群 周边县市，省外乔迁居民、投资客 附近本地居民、周围生意人、南宁外县人 二次置业者、周边居民 3月江南区各板块住宅存量/增量： 从现在江南区总体来看，住宅市场供应较为充足，自从限购令之后三月上旬以消化存量、预约为主，中下旬受市场影响逐步回升，新增量渐增。五一沙井板块存量房多，因为有几个大楼盘刚刚开始销售，如融晟公园大地现存量房2664套。另一个原因是宏观政策的调控削弱了住宅市场的消化速度；白沙星光板块在售项目较少，开盘已久，市场求大于供，因而销售情况较为可观；壮锦那洪板块销售价格较低，存量较少，发展潜力较大，几个楼盘将集中推出房源，新增数量大，使该区域强大的住房需求得到释放，销售走势也较为乐观。 3月江南区各板块主要在售楼盘销售走势 从上述各板块几个较具有代表性的楼盘来看，江南区目前整体的推货量消 化了起伏比较大，从销售率来看最好的是普罗旺斯达到98%。数据表明， 目前江南区各楼盘走势良好，销售前景乐观，房源较为充裕。 （三）江