成都LOFT公寓营销报告—缤舍项目 2003版.pptVIP

附：样板房整改建议 样板房现状 现有装修问题点汇总： 样板房的装修风格过于住宅，缺乏投资吸引力； 装修档次未对市场售价产生直接关联（样板房设计装修较草率，物业品质无法体现） 建议样板房整改建议 以办公物业装修进行整改，呈现高投资回报，承租方有较强的租金实力 * 营销突破 新港为跃层户型定制营销手法 D、产品改造，软硬件升级 （本项目以高价格入市，须对本项目配套设施进行调整提高及建议） 增加服务概念的物理支撑（服务型配套物业跟进，后附详细增设服务配套物业建议） 高品质服务大堂规划设计支持（后附详细需求建议） 建议增设商务中心、交谊厅、健身会、会议中心、运动中心、小餐吧、公共洗衣房、贝特斯曼书友会、派拉蒙私人影院、无边水瀑泳池、清泉SPA等11项VIP至尊服务硬件设施 。 * 附：健身会 * 附：会议中心 * 附：无边水瀑泳池 * 附：无边水瀑泳池 * 附：清泉SPA * 营销突破 附：高品质服务大堂规划设计 大堂标志性建议：建议入口应增设明确指引性标志性雕塑，提升整体物业档次（后附参考图） 大堂装修标准：以五星级硬软装标准装修，强化物业服务标准，提高项目卖点、核心价值、让产品在成都市场形成差异化。（后附参考图） 大堂服务增设：在大堂设置大堂副理，提高服务质量，让住户感觉十足尊贵。保证后期物业保值、增值，并给投资者良好的预期，可吸引部分小资产投资阶层。 * 附：大堂标志性雕塑参考图1 * 附：大堂标志性雕塑参考图2 * 附：大堂装修设计建议1 * 附：大堂装修设计建议2 * 营销突破 新港为跃层户型定制营销手法 E、销售流程及宣讲调整，圈层公关辅助 （广告投入后全城反响不热烈，客户对项目了解度模糊） 销售流程中，根据投资客户进行针对性销售 （技巧，说辞，流程，现场控制及管理等） 地段优势、升值潜力及高端服务宣讲 圈层营销辅助（自有资源、新渠道拓展等，下章节做详细阐述） * 营销突破 案例研究与论证 财富ID交房以后出租面临的问题点： 房源（40平米） 元/月/套 元/月/平米 清水房 1400 35 精装不带家电 1800 45 精装带家电 2000 50 结论：精装房源租金支撑水平较高 问题1：精装房租金水平 问题2：承租情况 业主自行出租，出租水平不统一，短期内客户收益并不乐观 问题3：装修情况 业主再投入进行装修，成本提高，收益率下降， 结论：无统一承租方，收益信心不足 结论：投资成本增加，投资过程完整 本项目定位准确，解决投资客所遇问题 * Q3：新港如何进行销售控制，如何保障销售成功？ * 我们通过价格策略调整、推售节奏控制、广告传播推广、渠道拓展销售、营销团队整合等多种方式，最大化保障销售。 以上研究及建议，落实本质，仍然是对重新包装跃层产品以合理销售速率，最大化价值地成功完成销售目标！ * 销售控制 价格策略调整 楼层 单层面积 单价 总销 原有均价 调整单价 调整总销 装修单价 返8%回报 实际单价 实际总价 实际单价 21 200.67 12000 240.8 11379.9 8650 173.58 400 692 9742 195.49 9993 20 500.38 12000 600.46 8750 437.83 400 700 9850 492.87 19 565.03 12000 678.04 8850 500.05 400 708 9958 562.66 18 565.03 12000 678.04 8950 505.7 400 716 10066 568.76 17 510.58 12000 612.7 9050 462.07 400 724 10174 519.46 16 565.03 12000 678.04 9000 508.53 400 720 10120 571.81 15 565.03 12000 678.04 8950 505.7 400 716 10066 568.76 14 565.03 12000 678.04 8900 502.88 400 712 10012 565.71 13 517.7 12000 621.24 8850 458.16 400 708 9958 515.53 12 529.78 8800 466.21 8800 466.21 400 704 9904 524.69 11 565.03 8800 497.23 8800 497.23 400 704 9904 559.61 合计 5649.29 　 6428.84 　 　 5017.94 　 5645.35 　 最后实际成交均价约10000元/平米，按单价折算率58%计，实得面积均 价约5800元/平米 * 销售控制 对销售执行可能产生抗性的营销办法 例证—针对高首付解决办法