社区商业与商业步行街开发及运营相关培训讲义1335537183.ppt

1 业态特点 其中：4.4万平方米为国际国内连锁业态；餐饮业1.2万平方米，娱乐休闲业5500平方米，便民服务业2000平方米左右。大型生活超市1家、百货公司1家、专业卖场4家、主题餐饮29家、专卖店62家、娱乐健身5家、社区服务14家。目前有包括友谊百货、世纪联华、HOLA特力屋、迪卡侬、永乐家电在内的共116家商家入驻。 招商中的亮点 运动专卖店与家居招商 餐饮引进星巴克 社区商业建筑设计思想的创新 基于社区购物中心特点突出参与性，目的地，好奇心，具有较好便利性。 购物中心与步行街的商业网点分割 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?  图１ 商业网点分割流程 消费者投资偏好 业态策划与优化 商业网点分割后动线分析 确定不同商业网点分割比例 不同分割方案销售预测 初步确定商业网点分割方案 通过合同委托测绘部门实际测绘 确定分割方案 ? 商铺分割原则 a)??根据业态设计优化与顾客动态流线的要求，按照洋流理论的回旋要求，合理分割商铺，确保每个商铺面向通道，没有死角。 b)?根据消费者购买力与投资能力、愿望，对商铺进行多种规格、面积的分割,参考已经购买商铺面积要求统计数据，确定分割面积比例。 c)?合理确定公共分摊面积，确保用户商铺较高实用率，通过流线的合理设计最大限度分割出商铺面积。 d)?合理确定动态流线，有利于开业后实际运营工作。 对于出售以后的大商铺，客户可以再分割，同类面积规格商铺，客户可以购买多套组合。 在烟台等地ＭＡＬＬ项目业态设计与商铺分割工作中，深感结构形状的重要性，在ＭＡＬＬ设计方案完成后一定要首先进行业态设计合初步商铺分割，根据初步分割意见内部结构形状进行完善和修改，确保简单化以及可视化原则。 销售比例 销售部分面积＝（项目投资额＋30%收益）%每平方米单价 发展商要有能力开发下一期项目。 具体销售要详细根据市场情况进行商铺分割，详细计算销售哪些部分，制定价值策略，这是我们操作过的商铺销售策划方案要系统回答的问题。 社区商业的销售模式 通过经营提升商铺销售价值 融资创新 信托融资： 以项目为杠杆 招商主力店成功以后进行信托融资 香蜜湖水榭花都项目是深圳信托融资最成功的一个项目 现代商业步行街 现代商业步行街的策划是购物、商业文化与休闲娱乐多种策划的集成。 运用海洋的洋流理论对现代商业步行街布局进行理性策划，确保商业步行街的繁荣。 法国巴黎 国际一流的商业步行街具有特征： 1、??????? 硬件设施一流，包括市政、交通和商场乃至购物环境的硬件设施。 2、??????? 它应该是多功能的，比如购物、休闲、文化、娱乐、餐饮、旅游六个方面。 3、??????? 商业步行街管理水平应该是一流的，不仅要具备普通的商业物业管理功能，而且在步行街整体形象宣传方面，公共服务与商业服务水准方面也应该使一流的。 世界著名步行街具有较高的文化内涵与艺术品味。 银座商业街区 在日本人的心目中，银座是高级、名牌、流行、信用、品味、货真价实、憧憬、时尚以及日本新潮购物中心的代名词。 银座业态特征 拥有日本最多的商业老字号 例如历史悠久文明全国的木村屋 世界最大的画廊街 日本最大的展览设施街 日本地方大众媒体的中心 银行密度最高的商业中心 国内商业步行街普遍存在如下问题： 1、经营序列矛盾。 2、商业利润下滑。 3、商业功能单一，文化休闲功能不强。 空间序列和尺度与消费者心理行为存在差异。 王府井商业街将实施功能、结构、档次、形象的全面调整与提升。 －－完善功能。从单一购物的初级化市场，向购物、旅游、休闲、娱乐、会展、文化等多样性的高级化市场功能转变。－－调整结构。将传统的商业结构向现代化、国际化商业结构转变。按照国际通行的中心商业区结构和业态分布进行调整，商业占３０－３５％，餐饮企业占２０－２５％，休闲、娱乐、酒店、服务等占３０－４０％。 －－提升档次。 －－营造环境。 －－加快发展数字王府井。 东门步行街改造措施： 1、改造交通设施，设置步行通道，禁止机动车辆通行，交通改造分两期，一期主要包括风貌街、老街广场、解放路等16 2、拆除违法建筑，改造部分建筑设施 3、注重文化设施建设 深圳东门步行街未来发展战略的意见 1、决心拆除全部违法建筑，流出空地，增加绿地。 2、运用城市经营理论，不仅将东门市政建设相关内容向企业开放，而且通过政府政策调节，鼓励企业拆除成片低矮老式建筑，集中建设高层建筑，多流出绿地，增加通透性。 3、改革完善步行街管理体系，提高准入门栏，将低素质经营者淘汰出东门，让优秀的经营者近来，提升东门形象。 4、加大交通治理力度与道路改造