“官渡之乡”项目可行性研究报告.docVIP

第一章 总记 茂名市恒利房地产有限公司为开发茂名市茂南区“官渡之乡” 房地产开发建设项目，委托本公司对该项目进行项目可行性论证。本公司根据国家的有关法律、法规、政策，按照行业规范，对该项目实施了实地踏勘，市场调查与询证，通过对项目建设必要性和项目市场条件的分析，对项目建设投资做出测算，对项目财务状况进行经济评价；在此基础上，提出结论性意见，供有关部门决策参考。 一、项目名称 “官渡之乡”房地产开发建设项目 项目开发商基本情况 官渡之乡住宅项目由茂名市恒利房地产有限公司负责项目筹备、项目管理，招标选择设计施工单位进行建设开发。 项目业主基本情况如下： 1、法人代表：杨冰 2、法定地址：茂名市新福一路, 广东省社科院特约研究员、广东农业大学客座教授、广东省金融学会理事、高级经济师、证券投资分析师。曾供职于农行广东省分行，担任中国长城资产管理公司成都办事处副处长，具有丰富的投资策划、资本运作经验。 公司副总经理唐义，曾供职于广东省林业厅，先后担任广东蓉萌建材有限公司总经理、成都福惠贸易有限公司总经理。 公司分管财务工作副总经理刘建刚，大学本科学历，会计师。1986年毕业于西南财经大学，曾在广东农业大学任教，先后任广州联益集团公司财务处副处长、审计处副处长（广州联益实业股份有限公司股票上市前期工作的主要负责人），广东康达生物医学工程研究开发中心财务部经理，广东绿色药业科技发展股份有限公司财务总监。 项目提出 随着住房制度改革的全面推进，住宅的商品化、社会化程度不断提高，房地产开发对经济增长的促进作用日益凸现；随着生活质量的不断提高，人们对住宅的需求从单纯追求空间的简单型向生态化、艺术化、智能化、人性化兼而有之的综合型过渡。适应时代的发展，社会的要求，茂名市恒利房地产有限公司与时俱进，经过反复磋商和论证，决定在茂南区建设官渡之乡房地产开发项目，该项目突出“以人为本”的指导思想，以低密度、低价位、高质量、高品味为目标，以独特的澳洲风情、柔和的暖色调装饰，创造一种介于公寓与别墅之间，集居住、休闲于一体的低密度高尚住宅生活环境。 项目经济评价分析报告编制单位： 茂名市投资咨询有限公司 第二章　茂名市住宅市场供给分析 2008年,茂名全市商品房销售面积为147.49万平方米,同比增长接近30%,2005年以来,茂名商品房需求持续出现高幅度的增长，且商品房基本上以住宅为主导，商品住宅约占商品房总量的97%以上，非住宅类商品房销售面积幅度极低。随着需求稳定增加，2009年茂名市商品房需求量会突破1万套，除粤西明珠和华侨城外，市区商品房1-12月份价格均持续向上。 ??近几年茂名普通住宅价格略有上升。部分县区的商品住宅成交价较低是拉低茂名楼市均价的原因之一，事实上截至2009年底，茂名市区的房价已经较去年有大幅度的增长，市区主要供应项目价格基本上已售至3200-3600元/㎡，楼价逐渐向4000元的价位爬升。 ?? 从茂名客户群的需求来看，市场普遍青睐133－206㎡三房二厅和150㎡以上200㎡以下的四房二厅，对社区配套、物业管理、小区配套上要求不高，讲究户型的宽敞；低端客户群则喜欢100㎡左右的二房二厅，目前市场上中小户型的产品较缺乏，从销售反馈的情况来看，中小户型的需求存在较大的市场空白。 在当前茂名市的房地产市场上，一个房地产项目只有具有突出的、独有的特色才会在激烈的竞争中脱颖而出。官渡之乡项目以其绝佳的环境品质，良好的配套设施，较低的价位等优势在茂名中低档房地产市场上极具竞争力。 项目特征 官渡之乡位于茂名市茂南区东北部，总占地面积23亩，一期开发面积10亩，建筑面积4万平方米，建筑类型为环形住宅。容积率1.2，绿化率20%。户型按面积分为80、100平方米两种，其中80平米的占60%，100平米的占40%。每套售价从12万到20万不等。 　　1、项目风格 　官渡之乡规划设计一流，独特的茂名风味。官渡之乡设计为1层临街商铺，2到7层住宅。在外观上以暖色彩为主而富于变化使整体显得简洁明快。另外茂名风情的社区文化更能让生活在此的人们体会纯正的茂名生活。官渡之乡充分利用当地阳光资源，让客户享受茂名阳光，通过整体规划把茂名开放、自由、个性、尊贵的生活真味传达给客户。 2、项目结构特点 一层的临街商铺与二层住宅之间采用的是当今世界最先进的隔音隔热楼板。所有玻璃全部隔音打到95%以上。就算一层歌舞餐饮，街道汽车轰鸣，也丝毫不会影响住户的休闲放松。 3、 项目环境、交通条件及配套设施 官渡之乡有着其他住宅无法比拟的地理条件。马路对面有着综合一体的北斗星超市，以及1+1超市。与环境优雅的城市绿洲相邻。旁边更有茂名学院与其交相辉映，并且离茂名市唯一一所省重点中学——茂名市一中不远。交通条件也极其便利，刚好位于官渡路与光华北路的交界处，配套设施完善。