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【《物权法》案例1】:地下车位开发商突然“只售不租” 原本可租可售的小区地下停车位,一夜之间变成只售不租。今年3月31日，沪上某小区开发商告知全体业主，所有地下车位将于两个月后停止出租。198位租用车位的业主，不得不面临不买车位便无处停车的窘境。 　　业主徐女士称，按照售房合同，该小区二期地下车库产权归开发商所有，随着入住业主不断增多，车位越发紧张，不少人排队等着租车位。今年3月31日，开发商通知，车位将“只售不租”，从5月1日开始全面停租，希望业主主动购买车位，每个价格在15万元左右，还不包括每月200元的管理费。而当时车位出租的价格为每车每月400元，并包含管理费用。 　　这一通知，引来很多有车业主的不满。 　　法条规定 　　《物权法》第七十四条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主的需要。 　　建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 　　占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 　　专家解读 　　车位是租是售要看约定 　　中鸿律师事务所黄志坤律师认为，本案中，如果业主不愿意购买地下车库车位，而开放商坚持“只售不租”，本身就违反了《物权法》“规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主的需要”的规定。 　　倘若开发商仍不愿改变“只售不租”方式，业主可以通过业主委员会同开发商进行交涉，也可以通过诉讼，请求人民法院依照“衡平原则”，即平衡双方当事人之间的利益，判令开发商改变“只售不租”的方式，以满足业主“可租”的需求。 　　中华全国律协民商事业务委员会委员沈晖认为，《物权法》第七十四条虽未将建筑区划内的规划车位、车库直接归于业主所有，但设立了一个由当事人“约定”的原则，意味着开发商和业主关于车库、车位所有权的约定必须明确，这一原则将杜绝开发商打“擦边球”，以“送车库”为名卖房。 开发商对车位有权只卖不租吗？ 　　题记：近日，某小区因开发商对车位只卖不租，致与业主发生纠纷，业主对车库设施进行了一定的毁坏行为。某媒体在调查采访中，对所涉法律顾问委请我发表意见。因多年来早就对车位问题有所研究，故进一步整理后，形成本文。 　　需要说明的是，笔者并不因为是开发商的法律顾问即在撰文时偏向开发商，而是根据现有法律规定剖析车位所涉开发商的权利义务。 　　在某媒体摘要刊出笔者如下意见后，据记者告知，开发商及业主代表各自均致电媒体，均认为笔者之分析意见是维护了他们的权益。此为笔者所快意。 　　现代社会，汽车已经是相当一部分公民的生活必需品。有车必须有停车车位（包括车库，下同）。早先的小区不太注重车位建设，近年，由于政府部门有关规划规定中即明确小区的规划建设必须配置一定比例的车位，便利了业主的停车。但旋即又产生了诸多问题，最显著的问题即有：业主对车位是购买还是承租，相对应的，开发商对车位究竟应该是出卖还是出租？而买卖或租的对价究竟应该如何确定？ 　　笔者多年来担任多家房地产开发公司的法律顾问，对车位问题一直颇为关注，因此，现从有关车位的法律规定、社会实践角度，对车位的卖租问题进行一定的探讨，希望能够引起业界及相关利益方的重视及规范行为。 　　一、车位问题所涉主要法规及司法解释： 　　1、目前我国法律关于车位的规定，主要是《物业权》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”。 　其次，最高人民法院司法解释《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。” 　第六条规定：“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。”。 　　二、开发商与业主房屋买卖合同中车位所有权约定的合法性： 　　1、在《物业权》颁布后，许多开发商都很注意在与业主所签订的《房屋买卖合同》中明确约定车位的所有权归属开发商，开发商有权对车位出卖或出租。 　　2、但是，笔者认为，并非只要经过如上约定后车位的所有权即归属开发商，该约定是否合法有效，需要考虑如下因素： 　　A、车位的建设费用有否纳入房屋销售成本？ 　　现在房屋销售价格，开发商需向物价局提交备案。如果车位的建设费用纳入了房屋销售成本，那车位就应属于全体业主所有。即使开发商约定归其所有，此约