二套拳法很扑朔我书万言解迷离1.docVIP

二套拳法很扑朔我书万言解迷离1 二套拳法很扑朔我书万言解迷离 --（一）就政策背景看此次调控 此次房地产市场调控的目标是要在未来一段时期内使房地产产品价格形成趋稳的态势，这是“国十条”定下的基调。 业界为之算不算二次调控的“9.29”展开的争议显然没有什么意义，重要的是在十月黄金周前期没能为市场带来更多的影响，市场中关于房价调整的预期也没有如约而至，这是因为房地产调控政策有待于进一步落实，效果具有一定的迟滞性，能否影响未来楼市的发展、能否影响未来产品价格，需要看各地政府对政策的落实和执行情况，更需要看政策作用市场后对市场各方面、各领域所引起的影响。 就“9.29”的政策而言，施力集中在对加大“2010国十条”的落实、完善差别化住房信贷政策的落实、调整住房交易环节的税费、切实落实住房的有效供给、加大住房交易市场的检查查处这五个方面，史称五道金牌。就其调控的内容来看，与国十条当中的坚决抑制不合理住房需求，增加住房有效供给、加快保障性安居工程建设、加强市场监管等几个方面内容基本雷同，只是在力度方面做了部分调整，笔者认为算是国十条的加强版，前者贷款首付款比例不得低于30%的对象只针对于 90平方米以上的家庭，后者对全部面积的购房者；对前者商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况暂停发放购买第三套及以上住房贷款，后者直接叫停，异地贷款的限制性条款未作调整。 而新“国十条”中规定的异地贷款，需要购房者出具一年以上的纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款，但在笔者对西部几个二线城市的调查当中，尤其那些房价过快上涨的重点监测城市的部分房地产企业，在本年四季度加大调控房地产力度的情况下通过补缴当年社会保险的方法变相出售异地贷款购房资格，这种行为让新政的调控从某种程度上变成了一纸空文，投资性购房仍在继续，政策仍有间隙。在政策的实施方面，也还存在诸多漏洞，这源于地方政府部门利益、地方利益与政策的持续博弈所致，土地经济得不到有效改变，那么降房价或长期稳定房价的意图便是一句空话，所以，根据目前这种情况，新政的实施效果有待于进一步巩固，新政的落实有待于进一步强化。 在住房交易环节的契税方面，相对于前者“9.29”调控明确了对交易环节的个人所得税及契税优惠的调整，加强了土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显高于周边房价水平的开发项目进行土地增值税的清算和稽查，并明确提出推进房产税改革试点，并逐步推进到全国。但是就如何认定项目定价是否明显高于周边房价水平、怎样进行清算和稽查，处理结果是否可以起到打击哄抬房价和恶意定价的目地没有实施细则，在实施方面仍要看各个城市对政策的理解和贯彻，而就目前情况，这种清算和稽查的规模和力度并没有与市场预期保持吻合，所以，起到的效果在短期内算不上明显。 在加强供应方面，后者对前者“国土资源部要指导督促各地及时制定并公布以住房为主的房地产供地计划”强化为加大对各地2010年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督察考核力度。并明确了认真落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策的条款。 在加大住房交易市场检查力度方面，在查处打击开发企业“存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为，要加大曝光和处罚力度”的基础上有针对性的将靶向直指开发企业存在的“土地闲臵、拖延竣工时间、捂盘惜售”和经纪机构存在的“炒卖炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订阴阳合同”等违法违规行为。 在普通住宅的公积金贷款方面，住建部《关于调整住房公积金存贷款利率的通知》（建金【2010】169号）文件对住房公积金存贷款利率进行了调整，同时，意在制止利用住房公积金进行贷款的不合理购房需求，做到防微杜渐，封堵有可能输送到住宅市场当中的各个的资金渠道。 10月19日，住建部下发《关于调整住房公积金存贷款利率的通知》，同时，中国人民银行下发《关于上调金融机构人民币存贷款基准利率的通知》，上述文件除共同对上调住房公积金的存贷款利率进行规定以外，央行文件还对一般存贷款的利率进行了上调。部分城市迅速做出反映，出台相关政策叫停三套甚至二套非改善性住房公积金贷款的发放。这些政策的发布和实施都从宏观经济面上对有可能输往 房地产业的资金进行了封堵，从资金渠道上起到影响住宅房地产项目的融资的作用，并在一定程度上起到制约企业的资金流动性的作用。 从这些方面来看调控所打击的不仅仅是要将炒房者赶出房地产交易市场，对普通的投资性需求也进行了遏制，而且在打压上述两种需求群体的同时，普通的刚性需求群体也因此受到影响，市场在严厉的调控下呈现出压制性萎缩，投资性、投机性需求被抑制，以改善性、自主性为主的刚性需求借以其他渠道部分分流。 市场在4月新政的打压下骤然萎缩，需求侧在对新政的期望和预期作用下快速进入观望期，但由于政策后