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山西丰元房地产开发有限责任公司 关于怀仁县青年路棚户区改造工程 3亿元项目贷款的申请 山西丰元房地产开发公司的最早成立于2005年7月。其前身是大同市城区丰元房地产开发公司， 2011年12月公司为了业务发展需要，将大同市城区丰元房地产开发公司变更为山西丰元房地产开发公司，注册资本增加至5000万元，是由张铁保、张军军两位自然人分别持有公司98%、2%股份。主要经营房地产开发与销售。公司法定代表人为张铁保。 公司经过多年的发展拥有专业人员46名，其中大专以上学历人员20名，中级职称人员10名。构建了以董事长、总经理为核心的管理层，下设综合办公室、工程部、财务部等部门。 公司成立之初本着安全、优质、超前的理念先后开发了大同市金地福苑小区、怀仁县鸿泰华庭小区，赢得了百姓及市场的认可。 2011年12月通过怀仁县招商引资承接了怀仁县青年路棚户区及道路改造项目。 一、项目情况 1、项目的提出背景及过程 怀仁县青年路居民区房屋大多落成于上世纪六七十年代，当时建设标准较低房屋质量较差，不少房屋已成危房。再加上区域内道路狭窄、交通不畅，基础设施配套不完善，消防安全隐患较大，属于典型的城市棚户区。为了顺应民意、改善民生，该县根据有关文件精神，启动实施了怀仁县青年路棚户区及道路改造项目。 2011年12月根据怀仁县的总体规划，公司与怀仁县住房保障和城乡建设管理局本着平等自愿、协商一致的基础上就怀仁县青年路棚户区及道路改造达成协议：公司负责青年路棚户区及道路改造建设范围内被征收人房屋征收补偿安置及搬迁、临时安置补助等费用，并预交4000万元。土地以挂牌出让方式取得。 2012年2月15日怀仁县人民政府以县长办公会议纪要〈2012年（第14期）〉对该项目正式予以确认。同月21日怀仁县人民政府出台《怀仁县人民政府关于印发怀仁县青年路道路拓宽、棚户区改造房屋征收补偿安置实施办法的通知》（怀政发［2012］7号），明确了房屋征收补偿安置办法，同时该公司开始该项目的立项等审批核准工作。 为了加快棚户区改造步伐，早日改变青年路面貌，公司在征得怀仁县政府同意的基础上，在立项等审批核准的同时，2012年6月17日开始拆迁，2013年4月23日正式开工建设，如今主体已经基本竣工。 2014年1月28日正式获得山西省发展改革委员会批复核准。《山西省发展和改革委员会关于核准山西丰元房地产开发有限公司新建怀仁县青年路棚户区改造安置住房及清空土地上的房地产开发项目申请报告的通知》（晋发改投资法［2014］263号）。 如今该项目主体已经封顶，剩余基础设施配套工程（道路、暖通、给排水、燃气、供电等）。 2、项目投资情况 该项目建设用地194544平方米，总建筑面积570965平方米。地上建筑面积518965平方米（348674平方米住宅，150617商业建筑面积），地下建筑面积5200平方米。项目总体投资15.00亿元。 如今，公司已完成土建57万平方米，完成投资8.55亿元。缴纳土地出让金2.6亿元。累计完成投入10亿元。 3、项目可行性分析 （1）区位优势 该项目为棚户区改造项目，可以享受的优惠政策，具有价格优势，还有如下优势： 一是该项目为棚户区改造，除了有两户居民本小区住宅外，其余均选择本小区住宅。由此可以产生近15万平方米的销售。 二是与太铁分局签订了协议，并以怀仁县政府的名义形成了会议纪要，可以产生0.60亿元收入。 三是该项目北临怀仁县火车站站前广场、南靠天合街，紧邻火车站，2、3、4、5路公交在此始发，便利的交通成了该小区的一大亮点，周边的生活设施早已形成，再加上本项目实施后，可以形成大型社区和商业核心区，投资、居住均是理想的选择。更何况怀仁县为教育大县，周边县市在该县择校生达到近万人。该小区距该小区距怀仁九中、怀仁一中、铁路小学、第三小学仅 5-10 分钟的车程，目前，有购买意向有700余套，约6万平方米，可收入1.3亿元。 四是户型设计合理，从50平方米左右到120多平方米的户型能满足不同层次的人员的需要，特别是小户型用做学区房具有很大优势，投资回报合理。 （2）效益分析 该小区新建商业用房15平方米，按照每平方米6000元计算可以收入9.00亿元。车库900个可以收入0.54亿元，34万平方米住宅按照每平方米2500元计算，可实现收入8.50亿元，总体可实现收入16.34亿元收入。（上述分析是按照最极端情况下计算。） 支出按照每平方米1500元建安成本测算，57万平方米需要支出8.55亿元；棚户区居民安置2.60亿元；基础设施配套2.00亿元；税金0.60亿元（实际免交），其他费用0.60亿元，可以实现利润3.50亿元。 二、资金用途 本项目在实施过程中累计投入了8.55亿元，尚有1.78亿元的工程款需要支付；工程扫尾需要0.80亿元道路建设、管网工程