VKWG08-38前期物业管理招投标指引_精品.docVIP

（特别提示：蓝色字体为重点关注处） 1. 目的 规范万科集团物业管理招投标工作，以合法方式选聘合适的物业管理企业，最大限度地维护开发商及业主的合法权益。 2. 范围 2.1. 本办法适用于万科集团下属各房地产公司（以下简称“地产公司”）所有住宅项目2003年9月1日后的选聘物业公司工作。 2.2. 深圳市万科物业发展有限公司参加外部投标工作，参照本办法执行。 3. 原则 3.1. 合法原则 招投标过程必须严格依照国家有关法律法规进行，如地方法规、规章或政策另有补充规定的，同时也应遵守。 3.2. 充分竞争、择优中标原则 每次招标都应有符合法律法规规定的投标队伍参与投标，公司应鼓励投标单位积极开展公平竞争，保证招标具有充分的竞争性，公司应选择具有充分竞争优势的单位中标。 3.3. 维护信誉原则 选择投标入围单位、评标、定标时应客观公正，树立并维护公司良好的招标信誉和形象。 3.4. 可追溯原则 项目的招标资料，包括：招标文件、投标文件、答疑记录、开标和评标的记录、评定标评审表、约谈记录、相关会议纪要等；须及时收集、整理、归档、保管。 4. 职责分工 4.1. 集团审计法务部、物业管理部负责本管理办法的制订、修订、解释、监督和检查。 4.2. 各地产公司负责招投标的组织工作，并应成立物业管理招投标工作小组（以下简称“招标小组”），小组组长应为各地产公司分管领导，组员应包括熟悉物业管理的相关技术人员、销售人员、法律人员、客服人员、财务人员。 5. 适用项目 5.1. 适用项目 2003年9月1日后所有选聘前期物业公司的住宅项目，如无特殊情况，均应适用招投标方式。 5.2. 不适用项目 投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，应当采用协议方式选聘具有相应资质的物业公司。协议方式选聘物业公司，不适用本办法。 以上所说“规模较小”，各地公司应参照各地方法规、规章的相关规定。 5.3. 不明确项目 如地方法规、规章对于何为“住宅规模较小”无明确规定，各地产公司均应主动向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门进行查询，如符合该标准，应以书面方式申请采取协议方式选聘物业公司。如获书面批准，则应当采取协议方式选聘物业公司，如未获批准，则应当适用本办法，采用招投标方式选聘物业公司。 6. 招标 6.1. 招标策划 项目招标工作实施前，由招标小组进行项目招标策划，经组长审批后执行。 招标策划主要内容：招标方式的选择（公开招标/邀请招标）、入围单位的选择标准、评标原则及方法、确定招标后是否需要进行商务谈判、招投标的整体时间安排。 6.2. 招标计划 招标小组根据项目特点及要求确定投标单位的资质标准，制订招标计划。其中，中标标准应以万科物业管理标准为必要条件。 6.3. 招标方式 招标方式分为邀请招标和公开招标两种方式。 6.3.1. 邀请招标 地产公司以投标邀请书的形式邀请三名以上（如地方法规、规章有特殊要求，则另行遵守）特定的具有相应资质的物业公司投标。 在地方法规、规章及政府无其他特别要求时，各地产公司应当优先采用邀请招标方式。 6.3.2. 公开招标 地产公司以招标公告的方式邀请不特定的物业公司组织投标。 采用公开招标，应当实行资格预审制度。 6.4. 招标文件 6.4.1. 招标文件起草 由招标小组起草。对于多项目操作的地产公司，招标小组应组织编制“ 标准招 标文件”或“示范招标文件”，并报集团审计法务部、物业管理部备案。 6.4.2. 招标文件内容 招标文件，分正文和附件两部分。 正文应包括以下内容： （1） 招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况等； （2） 物业管理服务内容及要求，包括服务内容、服务标准等。服务标准按照《万科物业管理标准》拟定。 （3） 对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等（如公开招标对投标申请人进行资格预审的，则还应有资格预审的条件和获取资格预审文件的规则。资格预审文件一般应当包括资格预审申请书格式、申请人须知，以及需要投标申请人提供的企业资格文件、业绩、技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历、业绩等证明材料。）。 （4） 评标标准和评标方法；包括评标标准、操作办法和程序、违约责任等，评标标准及方法应详细明确规定。 （5） 招标活动方案，包括招标组织机构、投标截止日期、开标时间和地点、投标押金、相关规范、投标文件格式、特别约定等。 （6） 物业服务合同的签订说明。 （7） 其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。 附件应包含以下内容： 投标文件编制要求、服务收费报价表、拟签的合同文本（可附物业服务合同的内容）、其他格式性或补充性文本。 6.4.3. 招标文件要求： 应