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美国写字楼 REITs 案例分析 波士顿地产 （Boston Properties, NYSE BXP ） REITs 结构 波士顿地产采取UPREITs 结构，（Umbrella Partnership REIT ），通过BPLP (Boston Properties Limited Partnership) 来进行实质上的地产业务经营，以及通过 BPLP 来直接或间接的持有物业资产。波士顿地产作为其单一 GP ，持有BPLP 89.5% 的权益 （截至2014 年2 月21 日）【1】。 从理论上讲，UP REITs 的初始目的是作为一种税收延迟的工具，使得不动产运营 公司可以将已有物业置入 REITs ，以避免通过出售给REITs 而产生资本利得税。 UPREITs 的有限合伙人通常包括 REITs 的管理层与私人投资者，他们有权利将其所持 有的有限合伙权益单位的控制权转化为 REITs 的份额，能够进行投票，并能与持有公 开交易的REITs 份额的持有人收到同样的股息【2】。使用UPREIT 架构的好处包括： REIT 可以采用为卖主提供特别税收优惠的方法来购买其物业；并且REIT 既可以使用 现金，也可以使用经营合伙公司的单元股份（OPU ）去购买物业，这将降低REIT 所需 的资本【3】。 UPREIT 的概念图示如图1 ： 1 图 1 UPREIT 的概念图示(图来源：【3】) 作为波士顿地产的经营合伙公司, BPLP 的OP 单元股份包含以下类型：普通合伙单元 （Common units of partnership interest, OP Units ）, 优先合伙单元（Preferred units of partnership interest , Preferred Units), 长期激励合伙单元 （long term incentive units of partnership interest, LTIP Units), 多年长期激励合伙单元（Multi-Year Long- Term Incentive Plan Awards, MYLTIP ）等【1】。其中，LTIP Units 和 MYLTIP Units 是波士顿地产给予其管理层与普通员工的业绩奖励 。 基本经营情况 2013 年，波士顿地产营收为 21.36 亿美元，对比2012 年增长 15.59% （美国 2013 年的GDP 增长率仅为 1.9% ）。截至2013 年 12 月31 日，波士顿地产拥有175 处物业，合计约4 ，440 万净可租平方英尺，其中9 处物业在建 （约290 万净可租平 方英尺）。其 175 处物业中，有 128 处为A 级写字楼。另外，波士顿地产还拥有45 ， 234 个车位 （约1 ，540 万平方英尺） ，以及503.6 英亩的储备用地。持有物业的整体 2 出租率为93.4% ，平均租金收入为 56.36 美金每平方英尺 【1】。2013 年的其它经营 数据如下： 2013 总资产 （百万美元） 20,162 净固定资产 （百万美元） 15,817 固定资产/ 总资产 78.45% 现金与现金等价物 （百万美元） 2,365 现金及等价物/ 总资产 11.73% 出租率 93.4% 净收入（千美元） 741,754 经营管理费用（千美元） 115,329 经营管理费用/ 总资产 0.57% 杠杆率 39.52% 波士顿地产2000 年-2013 年的详细经营数据见附录 1.