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企业研究：宝龙商业地产的经营及盈利模式 集团战略发展中心 2010-5-31 一、 发展历程概述 2002年厦门明发商业广场开工，宝龙集团投资参股40%，这是宝龙集团大规模投资商 业地产的开始，参与该项目也为宝龙后期的商业地产运作提供了经验。 2004年福州宝龙城市广场动工，这是宝龙自主开发商业地产的第一个项目，并且为纯 商业项目，业态涉及购物、餐饮、休闲、娱乐、游乐等，规模大、功能齐全，这也是宝龙 目前唯一一个后期商业运营成功的项目。 截止2010年4月，宝龙集团在福建、山东、河南、安徽、江苏等省的 15 个城市拥有 处于不同开发阶段的20个物业开发项目。 2009年10月14日，宝龙地产在香港成功上市。上市之后，为了满足扩张的人才和商 业资源需要，上市部分的宝龙地产总部2010年春节后即迁往上海。 二、 商业模式概述 1、商业模式的价值核心 宝龙地产商业模式的价值核心体现在“低地价”及“高房价”，即以低于市场平均水 平的价格（包含地价、付款条件、税费优惠等）购买土地，建造大体量商业物业以高于市 场平均水平的价格销售，取得了高回报。 2 、商业模式的演变 2009年之前，属于宝龙商业地产的积累期，宝龙根据资源及机会取得项目，根据地块 的实际情况而进行产品定位及组合，尽可能多的销售物业，项目开发周期结束后都持有一 定体量的商业物业，但项目的投资都已收回并取得一定的现金利润。 2009年新一代宝龙城市广场产品——标准店研发成熟，并且成功上市带来了更为畅通 的融资渠道，宝龙进一步明确了新项目的标准产品组合（包含住宅国际社区、酒店、商业 街、标准店四大类产品）及盈利模式，即销售回款与整个项目的投入相平衡，项目的利润 为持有建筑面积（包含地下）约15万平方米的标准店，这种模式被称之为现金流滚资产。 三、 产品模式 宝龙商业地产的产品载体为“宝龙城市广场”，功能组合上集居住、购物、旅游、餐 饮、休闲、游乐、娱乐、商务、文化等为一体。2009年宝龙推出了新一代宝龙城市广场— 第 1 页 共 8 页 —标准店，本文称之为标准店模式，此前的产品归为第一代产品模式。 1、第一代产品模式 定位于三四线城市的城郊结合部，项目业态组合和建筑方案根据地块及市场情况有所 不同，且与一、二线城市有差距，但在当地已经具有较大竞争优势，同时与宝龙商业地产 的商业模式配合密切。 ①产品定位基本情况： 项目业态组合，根据项目条件之不同而有所调整。同时，业态组合灵活，如洛阳项 目配建建材批发市场，太仓项目则商业体量很小、业态单一。 商业体量根据项目特点而定，在 10 万、20 万、30 万平方米不等。 引入家乐福、沃尔玛、乐购和韩国乐天玛特超市等品牌主力店。 对于国内商业品牌的招商能力强，尤其是国内二三线品牌。 宝龙城市广场号称 60%-70%商业自持经营，实际上在不违背政府承诺的情况下尽可 能多的销售，如福州项目除超市、百货等主力店外的各楼层中小店面都进行散卖， 同时出现主力店整售，如青岛城阳项目的主力店超市整体卖给经营方乐天玛特。 宝龙集团拥有自营五项业态：宝龙乐园、康城百货、食全食美美食广场、宝龙国际 影城、五星酒店和经济酒店，但目前除青岛城阳项目的宝龙乐园、奥特莱斯外，实 际上已无其他自营业态。 ②在建筑形式与产品的配合上： 商业建筑的外观，注重奇特外形设计引消费者，注重标志性吸客小品的设立。 游乐面积占较大比重，降低商业部分的投资强度。 商业多为低密度项目，投资强度相对较小。 住宅部分占项目比重在 30%左右，公寓、酒店式公寓、别墅等形态多样。 2 、标准店模式 宝龙的标准店是在福州及无锡旺庄项目的基础上，结合宝龙多年的开发及运营经验， 对业态组合及建筑形式进行标准化，整体的定位更清晰，建筑形象进行了较大的提升。在 标准店形成的基础上，宝龙形成了标准项目的产品组合，即由住宅国际社区、酒店、商业 街、标准店（包含酒店式公寓）四大类产品构成宝龙城市广场的标准项目，盐城宝龙城市 广场为第一个标准项目。标准店是宝龙城市广场的核心，可以只有标准店而无其他三类产 品。