产品商务酒店公寓市场研究.doc

产品（商务酒店公寓）市场研究 本项目住宅部分报建为公寓型物业，此业态在目前沙坪坝地区暂时还未有新项目亮相，但由于公寓式物业自身具备的较强投资性，则须在去化中考虑投资去化的可能性。由于投资客选择投资性物业具有极强的地域不稳定性，因此在考虑本项目的市场竞争时，我们也应从全市现有的公寓性物业的整体竞争来考虑项目可能面临的市场竞争。 商务公寓、酒店公寓、酒店商务公寓市场界定 指标 商务公寓 酒店式公寓 酒店式商务公寓 本 质 商务办公+公寓 酒店式的服务+公寓邻近商务中心区域商务活动活跃、网络经济热手、大量小型公司和年轻的白领聚集的区域人流、资金流、信息流CBD及周边地带大中小型、高中低档企业聚集，商务气氛浓郁，交通、地理位置、配套设施齐全专业的物业管理由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司酒店式高档服务和全天候商务服务精装修提供全套的家居设计和电器精装修，全套的品牌家具、电器一流的办公、商务设施高级员工的居所老板或高级员工的所宽带、光缆、卫星电视充足车等酒店式服务清洁、叫早、送餐、订票、洗衣、代购物品等秘书、信息、翻译等商务服务多功能商务中心提供商务会议、商务秘书、翻译、金融、邮政、票务、打印、复印、传真、信息查寻等服务 清洁、叫早、送餐、订票、洗衣、代购物品等个人中小型公司ＩＴ从业者、广告业或设计类人员跨国企业高级员工、经理、总裁等资金实力强的公司知名跨国企业高级员工、经理、总裁等区 需求户型及面积 现居住户型中，一房面积集中于30-~40㎡（占一房单位的60%），二房面积集中于60~80㎡（占到二房单位的65%）。 从调查结果来看，需求户型主要集中于二房单位，其次是一房单位。 一房户型的需求集中于30~50㎡，二房户型的需求集中于50~70㎡，三房户型的面积需求集中于80~100㎡。 受访者考虑居住舒适性因素较多，因此两房单位较受欢迎，但结合总价以及结合市场当前的销售状况来看，目前一房单位成交率最高，而总价不超过20万的户型则受热捧。 愿意承受的租金水平（每套单位） 一房单位客户能够承受的租金水平集中于800~1400元/套·月，两房单位客户能够承受的租金水平集中于1000~2400元/套·月。 配套需求 由于商务公寓、酒店公寓、酒店式商务公寓最核心价值是为客户提供便捷的服务，创造价值最大化，因此对于舒适性配置方面，客户需求也较高。 类 型 户 型 面 积 物管费用 配套设施 总户数与电梯 数之比 酒店式公寓 单间：93% 一房：7% 20-30：50% 30-40：30% 1.5—2元/㎡ 入户大堂、门禁系统、中央空调、宽带等 150户/梯 酒店式商务公寓 单间：35% 一房：30% 两房：10% 三房：20% 30-40：25% 40-50：45% 80-100：17% 1.5—2.8元/㎡ 入户大堂、门禁系统、生活设施、娱乐设施、商务配套如商务中心等 70-90户/梯 普通公寓 一房：11% 两房：87% 30-40：25% 40-50：53% 1.2—1.8元/㎡ 闭路电视、 生活配套等 120-160户/梯 目前，一些热销公寓楼盘如中央香寓、百康年·世纪门等在配套上的打造有力支撑了项目档次，为客户提供了良好的居住、办公氛围，因此颇受客户青睐。 中央香寓配套： 项目裙楼1-2层规划为静态商业中心，拟引入包括咖啡馆、情调酒吧、花店、风情小店香寓沙龙会所，阳光泳池、瑜珈馆、自助洗衣吧、香寓小厨、运动馆、球类俱乐部、主题活动室、客户服务中心 需要提供的服务设施 需要的服务排在前三位的主要是一些基本的生活服务项目，商务配套方面的需求比例并不高。目前酒店式公寓对于服务内容和档次上在支撑项目品质时起到关键作用，客户在购买该类型物业的同时即是追求生活、办公的便捷性，舒适性，讲究足不出户（社区）可享受酒店式高人一等的服务待遇，同时享受社区物业带来的配套。 交房标准 目前重庆市内在售商务公寓、酒店公寓以精装修作为交房标准，如龙湖·紫都星座，浪高国际广场·亮阁，而普通性酒店式公寓（主要考虑客户居住）则以清水房为交房标准。 在已经入住的酒店公寓中，解放碑区域的物业具有较高配置和档次。 前期赛格尔酒店作为目前重庆市运营情况良好的酒店式公寓代表，其交房装修标准如下： 项 目 交房标准 室内地面 高级地毯、强化木地板 室内墙面 高级乳胶漆 室内天棚 局部轻钢龙骨、石膏板吊顶、卫生间防湿吸音饰面 室内窗 高级铝彩窗 进户门 豪华木门 室内空调 水源热泵户型中央空调系统 室内热水 集中卫生热水供应 卫浴 美标抽水马桶、洗面盆、沐浴喷头、品牌毛巾杆、厕纸筒等五金挂件 厨房 高级橱柜、丽家石台面、电磁炉、LG微波炉、万宝小冰箱、帅康抽油烟机 目前市场上倍受关注的龙湖·紫都星座交房标准如下： 项 目 交房标准