2009深圳最佳策划项目水榭春天操盘经验分享报告.ppt

09年龙坂片区没有一个推盘一次性推盘超过200套楼盘 集团目标非常明确，可以量化 高销售速度：一期开盘400套，销售8成 高价格期望：20000元/平 400套什么概念？ 20000元/平什么概念？ 但是最终我们都实现了，第一招 水榭花都——豪宅品质控制体系 地段：选择香蜜湖先天优越地段 开发理念：超前的产品开发理念 开发团队：一流的团队著力打造： 建筑规划：澳大利亚柏涛 大堂装修设计：香格里拉酒店御用设计大师 建筑立面国际招标 承建商：华西公司承建 配置：高标准的硬件配置及生活配套 水榭山——豪宅品质控制体系 地段：选择CBD中央别墅区先天优越地段 开发理念：与自然相融合的百年经典美式纯别墅 开发团队：一流的团队著力打造： 建筑设计：浙江绿城东方 景观设计：香港易道园林设计专家ALFRED FULTON 室内设计：港督府设计大师STEPHEN JAMES 承建商：江苏华建 配置：高标准的硬件配置 水榭品牌价值——豪宅专家 区域价值核心点：高铁站址价值高于口岸价值 56000平方米·无边界·水公园 一期小户是水榭豪宅入门级产品，稀缺难再得 水榭花都： 主力面积200㎡，门槛价格800万 水榭山： 主力面积260㎡，门槛价格1500万 水榭春天： 整体定位中大户型， 一期提供低门槛拥有水榭系高性价比产品的机会 如果说 罗湖是属于80年代深圳的春天人物 福田CBD是属于90年代深圳的春天人物 那么 CBD中央居住区是属于21世纪之交深圳的春天人物 开放营销中心——2000余批客户蜂拥而至 客户感知语录 当天上午：书面化培训口径——帮助客户认可并正确选择水榭春天 1、买房子的核心，还是买地段、选大盘、认品牌 2、豪宅不是靠赠送率取胜的 3、现在贵一点，以后会更贵 4、一期小户是水榭豪宅入门级产品，稀缺难再得 5、大社区首期，潜力肯定无限 6、买品质房子肯定比一般住房升值更大 7、奔驰与夏利，LV与一般包包，区别点就在身份象征、圈层认同 同时针对各类客户犹豫点，增强应对招数，客户洗脑 利用现场狂热的人流，不断强化证明项目是稀缺的、不是买的是抢的；让不买的人怀疑自己判断是错误的、是后悔的 一系列动作后，诚意客户量得到明显提升 营销组沉着冷静，针对政策、银行、客户三方进行系统分析 措施一：中原强化地盘信心——统一对客户口径 开盘非常成功，501套单位全部推出，销售率80%，实现7亿销售金额；价格与销售率拿捏非常精准 拜访全球著名滨海城市（水城威尼斯、加拿大温哥华、日本横滨），选择了最时尚的外立面效果用于本项目。大面积的玻璃墙体，营造全新的通透式居住感受 楼体立面 ——改变深圳豪宅“千人一面”特点，采用超现代滨海简约风格 看楼通道 样板房奢华 施华洛世奇水晶吊灯方能匹配 装修单价8000元/平 第三篇章 精神价值搭建 春天精神 客户 共鸣点越多 客户越关注 共鸣点越深 社会越关注 客户 项目 深圳 ——与客户精神层面对位 基础工作：客户分类 著名音乐人何沐阳先生作词 著名音乐才女徐千雅首唱 中原总监李丽珺短短15天内促成 《我和春天有个约》唱响全城 一首歌曲————《我和春天有个约》——与客户群精神上对位与共鸣的主题曲 针对客户分类：选择沟通渠道、载体1 LOGO 载体2 从深圳20年城市发展历史演变 及深圳文化精神符号：市民中心大鹏展翅中，衍变而来；象征、对位00年代来深圳的目标客群未来展翅高飞的寓意 载体3 广告语对客户证言 献给心中有春天的 追求品质生活的 远见者！ 小结：标杆价值搭建心得体会 1、价值提升方式： 2、广开言路，丰富升级价值体系 半求：高铁站址价值高于口岸价值 ①找参照物，树立占位标杆（后海） ②凝练核心点，提升标杆价值（三重交通网，港铁）③大牌贴金（豪斯泰勒、HLA等国际团队） 3、精神对位，对于区域大盘开发，不容忽视 CHAP.3 精准定价·精准营销 营销中心开放2天，2000余批客户错过香蜜湖用水榭春天弥补遗憾！ 豪宅专家非凡号召力，高端客户群云集新中心！比后海、深圳湾还热！ 网友热议：怎么这一个月身边所有朋友都在谈论水榭春天？ 2009-10-24 香蜜湖展厅开放 2009-12-05 2009-12-12 2010-01-01 2010-01-14 2010-01-17 正式开放营销中心 诚意登记开始 新品发布会 2009-12-13 样板房开放 获得预售许可证，算价升级 1月17日在福田香格里拉大酒店盛大开盘 6973 533 2020 452 602 1139 2227 客户到访量 6000辆停放，其中40%为20万-50万；15%为50万以上车辆 车辆档次 合计 第六周 第五周 第四周 第三周 第二周 第一周 开放营销中心后周次 7000批/月客户到访量 客户层次均刷