[房地产]08寒冬商业地产的圈子营销.docVIP

08寒冬商业地产的圈子营销 1.在2008房东产遭遇寒冬的情况下，怎样淡市里激发投资者对商铺投资的热情？???2.在一个主城区内怎样进行卫星城区的商铺销售，并且以主城区为主战场取得销售突破？?? 3.在媒体相对弱势的城市和市场下，怎样通过对销售人员组织和管理，去突破销售的断层及盲点？ 定期举办的活动营销：链接《国际展贸城财富论坛》 最佳不动产投资财富沙龙广州道本商业地产策略中心首席执行官、中国商业地产十大年度风云人物之一、21世纪中国商业地产最杰出的青年领袖之一、多年来段宏斌先生专注于商业地产的战略研究，对商业地产项目的开发建设、经营管理有深入的认识和了解，基于丰富的商业经验，段宏斌先生对商铺投资形成了四大黄金原则，段宏斌先生编著的《商业地产改变中国》、《世界级商业规划中国总鉴》、《商业地产开发建设实战指南》、《商业地产招商经营管理指南》等七套成为商业地产的圣经风靡大江南北。 段宏斌：大家上午好，我们今天主要讲一些比较精华的东西给大家介绍一下。 首先来讲一下，我们今天来到这里，应该对即墨的130万平米的产业商圈都有一定的认识和了解，其实我们给大家主要介绍的是为什么我们现在在这个阶段面临怎样的投资机会，他能给我们带来怎样的投资物业的增值空间？ 首先我给大家说的是，第一作为一个成熟的投资者，我们现在手上可能有一些闲钱，但是闲钱可以干什么？我们有很多种方法，第一种方法，大家是投资股票，可能这些年来投资股票的人相当多，但是大家算帐来看，到今天为止，中国投资股票赚钱的人其实是非常少的，中国的股市最高点是6000点，但是现在是多少？就算是大幅的降息，政府出台政策措施刺激我们的经济，但是我们还是在2000点左右的徘徊，中国股市一个总结：永远是大户赚钱，对于我们中小型投资的散户，赚钱的人是非常非常的少。 第二，如果我们不投资股市，我们干什么？当然可以说银行储蓄是一个比较好的方法。 现在我们大家看一下，姑且不说银行的利息下降，作为一个普通的投资者来说，你的钱投在银行里，一年的利息达到5.13%的利率，相对于这种CPI通货膨胀指数来说，这个投资也是负资产。 在前几天，11月27日开始，央行大幅度的降息，这次降息降到了和1999年持平，3年前的利息，原来是4.77%，降息后为3.6%，五年的是5.13%，降息后是3.87%，央行把整个利息下降了之后，对我们的普通投资者我们钱存在银行里，是无利可图。大家可以看出国家刺激经济调整的力度，2006年存款利率最高达到了5.85%，然后我们一路开始到今年11月26日，利率是不断的下调，下调的同时，对于购房者来说，付出的贷款更少了，对于存款者，每年得到的利息更少了。 从我们国际国内形势的发展来看，总体来说是理智的刺激投资，刺激消费可以产生更加良好的推动作用。除了这个之外，我们还可以看看五年期的国债和三年期的国债，目前广州、深圳包括在一些北京大城市，国债的销售是比较火爆的，这个有好处，第一利率利息比银行要高，第二点，国债相对来讲，利息比较强，风险比较少，我们不不可忽视的一点是什么？无论是银行利息还是国债，本身产生的投资汇报不是大家理想得到的数字。 除了这个东西，我们可以从10万块钱做一个对比，存在银行，固定利息三年的利息是10800块钱，五年的收益是3870块钱，如果说我们有一个更好的投资型产品，既对于我们大家来说可以有非常的稳定的收益，同时来讲给我们更高的投资回报。那就不同了。我们现在可以做一个对比： 现在看一下，如果说有10万块钱在展贸城买了商铺，如果是十年的按揭，十年的按揭月还款是1200元，一年下来，整个的投资回报就达到19200块钱，相对于我们前面说的每年的收益只有3600元，我们每年的纯收益增加了15000多块钱，如果三年之后，回报就达到46800块钱。我们可以看出来，好的投资产品给我们大家带来的投资回报更加的丰富。 通过这种方式，大家对投资商铺产生了比较浓厚的兴趣，如何投资商铺？投资什么样的商铺？我们才会觉得踏实？我们的投资回报才可以给我们带来巨大丰厚的投资回报的同时，还可以给我们带来稳定的收入？ 这是我们近年来对于国内投资商铺的四个黄金法则。 第一法则，投资商铺紧跟政府规划，以青岛为例，青岛是这样的狭长的地带，在这个狭长的地带，在城市的西面，发展空间已经不大了，所以市政府搬到了五四广场，现在的东部形成了金融街，在十多年之前，这个地方依然是农田根本没有人，但是现在看一看，十年之后这个区域已经成为了整个青岛的金融街，在这里很多的银行机构集中在这里，说起商铺的价值，我告诉大家，我们售楼处所在的这个商铺当初买的时候是100多万，到现在我们一年给的租金是60多万，通过这个对比，我们可以看出：如果要投资，投资的原则要紧跟政府规划，政府规划的方向在哪里，将来的公共资源的发展方向就在这里。如果在这里购买的物