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房产公司注销后的房屋质量责任承担 【摘? 要】相比较房屋建筑长达几十年甚至上百年的使用寿命来说，作为房屋产品的生产者和销售者的房地产项目公司却往往只有三到五年的寿命。一旦项目完成交付，这家以项目公司形式存在的开发商也就会清算注销。这不免使人产生质疑：一个只有几年历史的房地产开发商，如何担当起房屋产品的质量责任？这一问题不仅使众多购房人切实担心，也使得我们不得不重新审视我国商品房质量责任制度和房地产开发公司的解散注销法律制度。特别是近年来，此类法律纠纷呈逐年上升趋势。而我国相关立法存在着制度缺位、规定过于原则等缺陷，难以有效解决此类纠纷，因此研究开发商注销后的房屋质量责任，寻求理论上的解决依据以及实践中可行的操作机制，对此类问题的司法实践和在制度层面的最终解决就具有重要意义。 【关键词】开发商注销；股东例外责任；房屋质量责任；房屋保修；房屋质量保险。 1??引? 言 1.1??问题的提出 随着我国房地产业的快速发展和人民群众对生活品质的更高追求，房屋俨然成为人们生活的重心，房屋已成为大部分家庭最重要的资产。高昂的房价、买房的艰辛、银行贷款的压力，这些让购房者对于房屋的质量问题的关注提高到了一个前所未有的高度，由于商品房的质量直接关系到人身及财产安全，因此商品房的质量及其责任也日益成为人们所关注的焦点问题，因房屋质量引发的纠纷也越来越多。而另一方面，从房地产企业自身的发展状况来看，到2007年底，全国共有5.7-5.9万家房地产开发企业，其中，半数以上的企业从成立到结束一般不超过5年，主要是项目公司。[2]房地产开发采用项目公司的形式已是普遍现象，一个房地产项目的开发周期为3到5年，在项目开发结束后，开发商从财务、税务、法律责任等因素考虑，往往会选择注销项目公司。以笔者所在的浙江地区为例，根据浙江省工商局发布的相关信息显示，从2007年到2008年底间，浙江共有2102户房地产相关企业注销或被吊销，占该类企业总数的13%左右，居于各行业前列。[3] 房产开发商注销后，会带来很多的遗留问题，特别是因质量问题和质量缺陷所产生的房屋质量责任承担的问题。比如说房屋结构安全，房屋的地基基础和主体结构一般设计使用寿命为50年，若在这期限内出现质量问题，开发商均应承担质量责任，但在开发商注销后，此种责任的承担主体就存在缺失问题。现实中该类纠纷亦层出不穷。杭州曾有起典型案例，某台商开发了杭州西湖家园小区，但该小区在交付几年后出现了大面积的屋顶及墙面渗漏水、管道堵塞开裂等情况，业主找开发公司去保修，却发现开发商在开发结束后就注销了，台商老板也早已赚完钱回到台湾，业主去找施工单位，施工单位却以双方无直接的合同关系，其已向开发商缴纳了质量保修金为由，拒绝业主。愤怒的业主在多次碰壁后，只能选择上“大院”，几十户业主找建设主管部门投诉、到信访部门信访，政府部门焦头烂额，却仍无合法、合理的解决方法。这一切，均源于相关法律规定和质量保障机制的缺失。事实上，从2000年到2010年，我国房地产业经历了飞速发展的十年，开发商卖房子的本事增长了不少，但关于产品售后的服务能力却远远没有跟上，而国家关于这方面的规定也多流于形式或过于原则，不能真正解决问题。因此笔者认为有必要对开发商注销后如何确定房屋质量责任承担主体、保障购房人的问题进行理论及实践的探讨，为司法实践提供依据，并提出较为完善的解决机制。 2??开发商注销后的房屋质量责任“真空” 2.1??开发商注销后的房屋质量责任概述 2.1.1??房屋质量责任的概念 无论是从法律规定还是合同约定的角度，房地产开发企业（以下简称开发商）应对其出售给购房者的商品房的质量承担一定期限的保证责任。而所谓商品房质量责任，是指开发商因其销售的商品房在法律规定或合同约定的期限内，出现质量缺陷（即不满足国家有关技术规范标准、设计文件的要求以及销售合同中对质量的约定），所应承担的保修或损害赔偿的责任。 2.1.2??房屋质量责任分类 根据目前通行的学理观点，开发商对房屋承担质量责任的期限可以分为两种：一是质量保证期，二是质量保修期。所谓商品房的质量保证期，是指开发商对其销售的商品房在购房者合理使用范围内承担质量担保责任的最长期限。[4]在该期限内，只要购房者是在正常使用的情况下，因商品房的质量缺陷而造成了人身及财产的损失后，开发商就应承担损害赔偿责任；超过此期限，开发商一般不需要承担责任。因开发商在保证期内的责任主要为赔偿损害，故质量保证期又被称为损害赔偿责任期。 对于质量保证期的期限，我国现行法律没有明确规定，但是，我国《建筑法》第60条规定：“建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。”该法第80条又规定：“在建筑物的合理使用寿命内，因建筑工程质量不合格受到损害的，有权向责任者要求赔偿。”根据这两条法律规定，在合理