城市发展、改造与房屋拆迁-《房地产政策与法规》系列课件.pptVIP

城市发展、改造与房屋拆迁 【教学目的】 通过本章教学，使学生通晓城市发展、改造与房屋拆迁的关系， 明确房屋拆迁及其程序， 了解拆迁补偿与安置， 掌握违反拆迁管理规定的法律责任。 【重点难点】 城市房屋拆迁的概念， 对所有权人界定， 拆迁补偿形式。 【政策法规】 《物权法》 《房屋拆迁管理条例》 《城市房屋拆迁单位管理规定》 《城市房屋拆迁估价指导意见》 《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》 《关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》 第一节 城市发展、改造与房屋拆迁 一、房屋拆迁的含义 1、一般含义 拆除房屋，并取得土地所有权或使用权。 2、中国城市房屋拆迁的特殊含义 建设单位或个人（拆迁人）根据建设规划要求和政府所批准的用地文件，在取得拆迁许可证的情况下， 依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物， 将该范围内单位和居民（被拆迁人）重新安置， 并对其所受的损失予以补偿的一系列法律行为。 二、房屋拆迁的情况 1、一般情况 所有权人和欲购买该房屋土地进行开发的投资商自行协商； 纯粹属于商业行为，必然是自愿拆迁。 2、中国的特殊情况 所有房地产开发需要政府特别许可； 中国难以产生纯粹商业行为，难以纯粹自愿拆迁。 三、房屋拆迁的特殊性 需要整体拆迁； 但产权分散，难以整体拆迁。 四、城市发展、改造的要求 空间的垄断性、替代性差，发展城市必须进行拆迁， 城市拆迁往往是大规模拆迁、完全拆迁、整体拆迁； 需要借助公共权利进行拆迁，形成强制拆迁。 五、城市发展、改造中房屋拆迁原则 协议与强制相结合的房屋拆迁原则； 符合城市规划，有利于城市旧区改造； 六、强制拆迁 1、拆迁前提 国际：公共利益 国内：学术界大多数主张公共利益， 政府一般主张发展城市。 2、拆迁表决程序 国际：议会 国内：政府或政府部门 第二节 房屋拆迁相关主体 一、拆迁管理人 1、拆迁管理人 房地产行政主管部门。 2、被管理人 拆迁人、被拆迁人、拆迁单位、利害关系人 二、拆迁人 1、含义 取得房屋拆迁许可证的单位。 2、自然人不可以获得资格 三、被拆迁人 1、含义 被拆迁房屋的所有权人。 2、对所有权人界定 ⑴一般情况 登记薄和房屋权属证书上记载的权利人。 ⑵新建、扩建、改建、翻建房屋未办产权证 规划部门批准的申请人。 ⑶析产产权不明 析产协议；已生效的法院判决书、调解书。 ⑷继承产权不明 遗嘱；生效法院判决书、调解书。 ⑸房屋买卖 过户登记 四、拆迁单位 《房屋拆迁资格证书》 有权力实施拆迁 第三节 房屋拆迁的基本程序 一、制定拆迁计划和方案 公安部门摘录常住人口情况 房管部门摘录常住人口情况 二、获得拆迁许可证 建设项目批文； 建设用地规划许可证； 国有土地使用权批文； 金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明； 拆迁计划和拆迁方案。 符合条件的三十日内发证 三、公告 拆迁人 拆迁范围 拆迁期限 四、确定拆迁方式 拆迁人自行拆迁 委托他人拆迁 五、签定拆迁协议 房产状况 补偿与安置 搬迁期限 违约责任 六、实施拆迁 有资质的企业拆迁 第四节 拆迁补偿与安置 一、拆迁补偿 ㈠拆迁补偿的对象和范围 1、补偿对象 被拆除房屋极其附属物的所有权人。 2、补偿范围 合法建筑 未超过批准期限的临时建筑 3、价格确定 由政府评估机构评估 ㈡补偿形式 1、产权调换 计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。 2、作价补偿 根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。 ㈢拆迁补偿特殊情况 1、公益用房重建或货币补偿； 2、租赁房屋 被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。 如出租方与承租方达不成协议，则产权调换，承租人续租。 3、产权不明确的房屋 拆迁人应当提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。 拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。 4、设有抵押权的房屋 依照国家有关担保的法律执行。 二、拆迁安置 ㈠拆迁安置的含义 拆迁人应当提供符合国家质量安全标准的房屋，用于拆迁安置。 拆迁人安排被拆迁人居住或使用。 ㈡拆迁安置的对象 被拆迁人 被拆迁房屋承租人。 ㈢拆迁安置地点 原地安置 异地安置 ㈣拆迁安置标准 根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。 具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。 ㈤拆迁安置补助费和经济损失补偿 1、拆迁安置补助费 搬迁补助费：被拆迁人或者房屋承租人 临时安置补助费：被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的 2、经济损失补偿 因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。 第五节 拆迁行政监管和拆迁纠纷救济 一、拆迁行政监管 对拆迁人违规行为处罚 对